売却基準価額と落札価格の乖離

横浜地方裁判所

無印のiPad (第7世代)を買いました。128GBのSIMフリーです。色々と動作がスムースで良い感じです。どこまでWindowsのノートパソコンの代わりになるか試していきたいと思います。ただ、重量感がだいぶ有るのが残念ですね。iPad mini も欲しくなってきた今日この頃です。w


本日は競売の売却基準価額と落札価格の話です。

売却基準価額とはご存知だと思うのですが、競売で裁判所が決定するその物件の入札基準となる価格のことです。

この売却基準価額の8割以上の価格(買受可能価額)以上でないと入札はできません。また入札の際には売却基準価額の2割の保証金の納付が必要となります。

初めて競売物件の検討をされる方は、この売却基準価額で買えると思われる方も多くいらっしゃるのですが、東京や横浜などではまず無理です。

実際の落札価格はほとんどの場合で売却基準価額を上回ります。概ね売却基準価額と落札価格の乖離は平均的には1.5倍位です。

価格の検討

しかし、時には2倍以上と大きく乖離するケースがあります。

例えば2019年10月22日に競売事例研究で取り上げた山下町のマンションは次の様な結果にでした。

横浜地方裁判所本庁 R01ケ247
売却価額:16,300,000円(売却基準価額:6,410,000円)

売却基準価額の約2.54倍で法人の落札(入札数27)でした。(山下町はやはり大人気です。カジノとかも関係有るのでしょうか?)


さて、なぜ売却基準価額と落札価格の乖離が大きかったのでしょうか?

これは人気があるというのはもちろんですが、そもそも裁判所の売却基準価額の算出方法に原因があります。

ご存知のように物件の価格査定は大きく分けると「積算価格」「比準価格」「収益還元価格」の3通りのやり方があります。この3通りの方法をどのように使うかは物件の特性によって物件毎に評価人が決定することになります。

ここで本事件での裁判所の査定では、この3つの方式でそれぞれ計算して加重平均しています。

まず本物件は築古物件ということも有り「積算価格」は低くなります。そして「収益還元価格」でも低めに算出されています。 そのために全体として売却基準価額が低く算出されています。

しかしながら需要の大きいエリアの実際の取引ではほとんどが比準価格で決まります。そのために本事件では売却基準価額と落札価額の乖離が大きくなってしまったのです。

評価額の判定
裁判所の評価書の抜粋です

正しい価格は何か?というのは難しいですが、実際にマーケットで付けられている取引価格は事実なので最重要だと思います。

そして、個人の方が競売で落札しようとした場合、転売を目論む業者がライバルとなります。その様な意味でも実際のマーケットプライスを調査することは、入札価格を検討する上で重要です。


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