先日久しぶりに新築の戸建ばかり何件かご案内しました。普段は中古物件を扱うことが多いので、当たり前ですが建物が新品なのがなんか新鮮でした。
ただ、やはり戸建用地が不足しているせいか、予算を絞ると立地や地形、接道など色々難も出てきますね。
さて、今月の事例研究は横浜市西区のオーナーチェンジの区分マンションです。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
まずは物件の情報です。
ドルチェ横浜桜木町 502号室
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 平成29年（ケ）第443号
・入札期間：2018/03/06 ～ 2018/03/13
・開札期日：2018/03/20
・売却基準価額：8,000,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地：横浜市西区戸部町４丁目１１０－１
・交通1：京浜急行 / 戸部駅 徒歩11分
・交通2：ブルーライン / 高島町駅 徒歩8分
・交通3：JR京浜東北・根岸線 / 桜木町駅 徒歩13分
・占有面積：19.69平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：鉄筋コンクリート造5階建/5階部分
・間取り：1K
・管理費：4,595円
・修繕積立金：3,900円
・町会費：200円
・オプティキャスト使用料：735円
・管理会社：日神管財株式会社
・総戸数：33戸
・築年月：2007年6月
・現況：賃貸中（サブリース）
間取図
好立地の投資用マンションです
１Ｋのいわゆる投資用マンションです。
2007年築ですのでマンション自体の設備や外観などもまあまあ新しめと言っていいでしょう。
位置的には、掃部山公園（お花見に好適です）の奥辺りになります。
交通は京浜急行に加えて、地下鉄とJR根岸線が利用できますのでどこへ行くにも便利です。
また、周辺は寂しすぎない住宅地ですので、快適に暮らせるのではないでしょうか。
現況はどうでしょう？
現況はサブリースで賃貸中なのですが、オーナーに支払われる月額賃料82,300円に対し、実際の居住者には68,000円（共益費込）で転貸されているようです。
逆ざやになっているみたいですが、実際の家賃の相場としては7万円前後だと思います。
相場はどんな感じでしょうか？
このマンションの取引事例を調べてみると、平成27年に2階のやや狭い面積の部屋で1,280万円（63.15万円/平米）での成約があります。
が、この地域の相場はやはり最近特に上昇してきています。現在同マンションの同タイプの部屋の売出価格を見ると、2,100万円とかの値段が付いています。
これだと表面利回りは約4%で、まだ築10年とはいえちょっと厳しい感じですね。
入札戦略の検討
本物件は、賃借権が抵当権の前に設定されていますので、賃借権は必ず引き継ぐ必要が有ります。ご自分での使用を考えている方は、賃借権の解除の交渉が必要となる事にご注意下さい。
物件明細書の該当部分です。
入札金額は、オーナーチェンジですので利回りを考えれば良いと思いますが、あまり高く買ってしまうと、競売のメリットも無くなってしまいますので、あまり熱くならないように入札価額を考えましょう。
なお、同じマンションで賃貸中でない部屋も競売に出ています。自己使用の方は、そちらをご検討されたらよいかと思います。横浜地方裁判所本庁 平成29年（ケ）第442号
本物件にご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。
2018/03/28 追記
この物件は、14,144,901円での落札となりました。入札数9件、法人の方の落札です。まあままな値段といったところでしょうか。（個人的にはもう少し安く買いたいところですが）
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。
※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。
自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。
競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。
資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
なお、競売につきましては有料のフルサポートもございます。まずは無料相談にてお問合せ下さい。
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