梅雨はまだ明けていないのかもしれませんが、いよいよ夏が本気を見せてきた感じですね。
先日ホームセンターに電線を買いに行ったのですが、あちこちでブーンという音がしてました。
きょろきょろしてみると職人さんが何人か空調服のスイッチを入れたまま資材を買いに来ていました。
私も現地調査様に空調服を1着買ってみようかと思う今日この頃です。
皆様も野外での活動時には十分に対策してください。大丈夫だと思っても熱中症は急にぐらっとくるらしいです。
今月の競売事例研究は新子安の区分マンションです。
クリオ新子安伍番館 5F
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ369
・入札期間：2023/07/11～2023/07/18
・開札期日：2023/07/25
・売却基準価額：11,680,000円
・所在地：横浜市神奈川区子安通三丁目３８８番地３
・交通１：京浜急行線 京急新子安駅 徒歩6分
・交通２：JR京浜東北・根岸線 新子安駅 徒歩7分
・専有面積：52.05㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上11階建/5階部分
・総戸数：53戸
・間取り：2LDK
・管理費：15,240円
・修繕積立金：16,900円
・築年月：1995年9月
・現況：賃借人占有中
エリアなど
神奈川以外の方はあまり馴染みのある地名では無いと思いますが、新子安はだいたい横浜駅と鶴見駅の間くらいに位置しています。
電車は京急と京浜東北線が最寄り駅となりますが、どちらも徒歩10分未満です。
また、首都高がすぐ近くを走っていますので車で遠くに出かける場合も便利です。
本物件は第一京浜と運河をはさんで工業地帯の間に位置しています。
周辺の雰囲気はあまりファミリー向けの閑静な住宅地という感じでは無いですが、新子安駅周辺には店舗なども多く有り利便性は高いと思います。
建物について
築28年、オートロックの普通のマンションですが、いわゆるブランドマンション（クリオ＝明和地所）なのが良い点です。売却の際には売りやすいです。
なお、眺望については部屋の位置的にあまり期待できない可能性が有るように思います。
占有状況について
物件明細書を見ると「本件所有者が専有している。」と記載されています。
また、現況調査報告書の関係人の陳述等の蘭にはすでに「．．．転居しました。」の記載が有ります。
なので、おそらく現在も空家状態の可能性が高いです。
評価書に「保守管理の状況：概ね良好」との記載が有るのは好印象です。（競売物件は部屋が荒れている場合が多いので）
価格について
相場的には過去の取引事例を見ると2,300万円前後のイメージです。
なお、現在次の部屋が売出中ですが、南西向きで新規リノベーション済なのでそれなりの価格となっています。
3,180万円（8階、56.79㎡、1SLDK、新規リノベーション済）
入札戦略
京急沿線の海側は利便性が高い割に、元々工業地帯だったせいか価格が控えめでコスパが良い感じがします。
ご自分で使うのももちろん良いですが、通勤や通学の利便性を考えると賃貸用にも好適です。
横浜駅周辺ではちょっとしたワンルームマンションが築年数によって1,000～2,000万円くらいの価格を付けています。
それらと比べるとファミリーで住める専有面積というのは優位性がありますし、良いのではないでしょうか。
仮に賃料を12万円/月程度と想定すると、年間で144万円、表面利回りを7%とすると2,057万円となります。
※管理費・修繕積立金が高めなのにご注意ください。
いずれにしても権利関係、修繕関係など難易度が低そうなので落札価額は結構高くなりそうに思います。
なお、落札人に支払義務が有る滞納管理費等も多額では無さそうです。
売却基準価額にとらわれずに検討してください。
25,580,000円で法人の落札でした。入札件数は22件と人気でした。
落札価額は売却基準価額の約2.19倍。
思っていたのよりちょっと高かったです。スミマセン。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
なお、競売につきましては有料のフルサポートもございます。まずは無料相談にてお問合せ下さい。
コメント