なんだかんだでもう11月下旬です。売買で年内のお引越しを考えている方はそろそろ売買契約のタイムリミットですね。
さて、今月の事例研究は、弊社の存する横浜市西区のワンルームマンションです。
まずは物件の情報です。
横浜平沼ダイカンプラザ2号館 10階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R01ケ265
・入札期間：2019/12/03 ～ 2019/12/10
・開札期日：2019/12/17
・売却基準価額：5,280,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地：横浜市西区平沼一丁目
・交通1：横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅 徒歩3分
・交通2：京急本線「戸部」駅 徒歩7分
・交通3：相鉄本線「平沼」駅 徒歩10分
・交通4：みなとみらい線「新高島」駅 徒歩11分
・交通5：各線「横浜」駅 徒歩13分
・専有面積：18.04平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：RC11階建/10階部分
・間取り：1R
・管理費：4,880円
・修繕積立金：4,440円
・管理会社：株式会社合人社計画研究所
・総戸数：104戸
・築年月：1987年9月
・現況：所有者占有中（現況空）
物件について
投資用のワンルームマンションです。
横浜駅も徒歩圏ですし、みなとみらい方面も歩いていけますのでなかなか絶妙な立地です。あまり家賃を欲張らなければ賃貸募集も苦労しないと思います。
室内は普通のワンルームです。3点ユニットバスはしょうがないとしても洗濯機置場は後付で設置したいところですね。
現況について
物件調査報告書を見る限りでは、クリーニング程度では厳しいかもしれません。
自分で住むにしても賃貸にするにしても、ある程度リフォームというか原状回復の費用が必要になりそうです。
相場はどんな感じでしょうか？
取引事例を見てみるとたぶん売買価格は900万円前後でしょうか。
賃貸だと賃料をざっと6万円前後と見ると、表面利回りで8%前後のイメージですね。
入札戦略の検討
入札する上での最大のライバルは仕入れ転売業者です。業者がどの様なロジックで価格を決めてくるか想像してみて下さい。
もちろん売却基準価格付近での落札は難しいと思います。
2019年12月22日 追記
8,330,000円で落札されました。
売却基準価額の約1.57倍で個人の落札(入札数10)でした。ちょっと高めな感じでしょうか。
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