即位礼正殿の儀、テレビで見てました。なんか見てるだけで緊張しました。ところで礼砲はなぜ21発なんでしょうか？
さて、今月の事例研究は、みんな大好き横浜市中区山下町の区分マンションです。売却基準価額は手頃ですが建物がだいぶ古いです。
まずは物件の情報です。
マリーゴールド元町 11階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R01ケ247
・入札期間：2019/11/05 ～ 2019/11/12
・開札期日：2019/11/19
・売却基準価額：6,410,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地：横浜市中区山下町１６１番地１０
・交通1：ＪＲ根岸線「石川町」駅 徒歩4分
・交通2：みなとみらい線「元町・中華街」駅 徒歩7分
・交通3：ＪＲ根岸線「関内」駅 徒歩13分
・専有面積：51.89平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：SRC13階建/11階部分
・間取り：2LDK
・管理費：12,440円
・修繕積立金：18,060円
・管理会社：横浜サンユー株式会社
・総戸数：47戸
・築年月：1971年11月
・現況：所有者占有中（居住中）
物件について
元町から中村川を渡って中華街側に建っています。1階に店舗が入っている濃い茶色のマンションです。マンション名には元町と入ってますが、どっちかというと中華街のエリアです。
最近は明るい外壁のマンションが多いですが、濃い茶色は昭和の頃に流行った感じがあります。なんか存在感がありますね。
正面が高速道路なのでちょっと暗い感じですが、所在階は11階なのでたぶん高速道路より高い位置で眺望も開けているのではないかと思います。
現況について
物件調査報告書を見る限りでは、室内は軽めの補修とクリーニングで使えそうな感じも有ります。室内が見れないので正確なことは分かりませんけど。
なお、現況居住中ですので明渡しなど交渉が必要になると思います。
相場はどんな感じでしょうか？
同じ間取りの成約事例を探した所、平成30年10月22日に3階で1,890万円というのが有りました。ただしリフォーム済です。
そして7階の1DK(36.39㎡)の部屋が現在1,898万円で売りに出ています。これもおそらくリフォーム済です。
本物件の場合ですが、専有面積や階数などを考慮すればリフォーム後の引き渡しで2,000万円以上の売出し価格でもおかしくはなさそうです。
また収益物件として考えた場合、例えば賃料を12万円位とすると1,800万円で表面利回り8%です。
賃料はリフォームの程度によっても変わってきますので一概には言えないのですが、同じ11階の30㎡、2DK、フルリフォーム済の部屋が9万円で現在募集しています。
入札戦略の検討
立地は間違いなく良いのですが建物が築48年です。これをどう考えるかがポイントですね。
今後15～20年くらい普通に使えるのであれば、自分で住む場合にも賃貸にするにしても元は取れそうに思いますが、どうなりますでしょうか？
室内の状態とリフォームにどのくらいお金をかけるかが、入札価格を検討する上で重要になってくると思います。
なお、気になる大規模修繕は5～6年前に実施との記述が有ります。
どうでも良いことですが、マリーゴールドと聞くと頭の中にあのメロディーが自動再生されます。
2019/11/20 追記
売却基準価額の約2.54倍、16,300,000円で法人での落札でした。入札数は27件です。山下町はやはり大人気でした。カジノとかも関係有るのでしょうか？
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その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
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