ここのところ、なぜか地方遠征が少なくなってきました。
近場が多いと楽なのですが、たまに遠くに行くと仕事とはいえ旅行気分で楽しいです。
遠方への出張が続くとそれはそれで大変ですけど。
今月の競売事例研究は鶴見の築浅の戸建です。
賃貸市場では単身者用が多く、ファミリー向けの物件が不足気味です。
ご自分で使うのにももちろん良いですが、落札価格によっては投資向けにも良さそうです。
普通に考えれば家賃を払うよりはローンで購入した方が得なように思います。
ただ、色々と事情がある人も多いので戸建賃貸の需要は有ります。
転勤が多い、ローンが組めない、年齢的な問題、数年間の仮住まい、などなどですが、結構多いのは賃貸だと会社から結構な額の補助金がもらえるといったケースです。
鶴見区東寺尾二丁目戸建
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ276
・入札期間：2023/05/01 ～ 2023/05/09
・開札期日：2023/05/16
・売却基準価額：13,190,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市鶴見区東寺尾二丁目15番11-1号
・交通1：JR京浜東北・根岸線 鶴見駅 バス19分 バス停徒歩1分
・交通2：東急東横線 菊名駅 バス12分 バス停徒歩1分
・土地権利：所有権
・敷地面積：51.02㎡ ※登記簿
・地勢：平坦、整形地
・用途地域：第二種中高層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：60/150
・接道：北西側公道 幅員約8m
・延床面積：71.09㎡ ※現況
・建物構造：木造3階建
・間取り：3LDK
・設備：上水道、都市ガス、本下水
・築年月：2019年6月
・現況：所有者占有中
(1) エリアなど
位置的には京浜東北線の鶴見駅と東横線の菊名駅の間くらいです。
バス便なのはマイナスポイントですが、近くにバス停やスーパー、コンビニなども有ります。普段の生活に不便は無さそうです。
また、首都高の馬場ICも近いので車でも何かと便利です。
(2) 土地・建物について
築4年、まだまだ築浅の戸建てです。
建物は狭い土地に3階建てのいわゆる狭小住宅ですが、駐車スペース（軽自動車？）も有ります。
安い物件だと傾斜地で擁壁が有ったり、道が狭く接道が悪かったりすることが多いです。（横浜では特に注意が必要です w）
この物件は擁壁などは無い平坦なエリアで、広い公道に直接面しているのでそのようなマイナスポイントは有りません。
(3) 価格について
価格について調べてみたところ、ちょうど昨年にお隣の家が3,500万円で取引されていました。
入札する場合はこのあたりを上限と考えると3,000万円以下でないとお得感は有りませんね。
さらに欲張るなら売却基準価額から考えて2,000万円くらいで入札したいですが、さすがに難しいかもしれません。
(4) その他
ところで裁判所の決めた売却基準価額の1,319万円と言うのはすごく安く感じます。
理由は3点セットの評価書を見ると分かるのですが、この案件は積算法だけで算出されているからです。
しかし実際の取引現場では比準価格（取引事例比較法）で決まることがほとんどです。
なので当然ながらこんな価格にはなりません。あまり参考になる取引事例が無いようなエリアの場合は積算価格で決めるしか無いのでしょうけど。
なお、別の競売の評価書では、積算価格、比準価格、収益還元 の3つの面から売却基準価額を算出しているケースも多いです。
また、土地値重視で考える投資家の方は、建物にまだ多くの価値が残る築浅の物件でなく、築古で建物の価値が低いような物件を選ぶ事になると思いますが、確かにその場合は土地の積算価格で考えることになりますね。
ちなみに融資を使う場合は、借入額を積算価格内に納めると条件が良くなります。金利はリスクの指標です。
30,680,000円で法人の落札でした。入札件数は27件です。人気となりました。
落札価額は売却基準価額の約2.3倍。上手な感じの入札金額ですね。
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