日曜日に中華街へ物件調査へ行ったのですが、メインストリートはすごい人でした。みなさん、飲んだり食べたりスマホを見たりで、よくぶつからないで歩けるなと思いました。
さて、今月の事例研究は、横浜市神奈川区のファミリータイプの区分マンションです。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト)で事件番号から検索してみて下さい。
まずは物件の情報です。
リヴシティ横浜東ベイサイド 3階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 H30ケ564
・入札期間：2019/07/02 ～ 2019/07/09
・開札期日：2019/07/16
・売却基準価額：9,000,000円円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地： 横浜市神奈川区東神奈川二丁目４４番地２２
・交通1：JR京浜東北・横浜線「東神奈川」駅 徒歩7分
・交通2：京急本線「神奈川新町」駅 徒歩6分
・交通3：京急本線「仲木戸」駅 徒歩6分
・専有面積：18.62平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：鉄筋コンクリート造10階建/3階部分
・間取り：1R
・管理費：5,640円
・修繕積立金：1,010円
・管理会社：株式会社リヴビルディング
・総戸数：56戸
・築年月：2010年10月
・現況：賃貸中
手間いらずの投資用物件です
普通？の投資用のワンルームマンションで、サブリースで賃貸中です。販売会社が管理とサブリースもやっていますので、運営にあたっては手間いらずだと思います。本業がお忙しい方には良いのでは無いでしょうか？
逆に言えば工夫のしどころもあまり有りません。いくらで買えるかが最大のポイントですね。
物件について
駅にもほどほどに近いですし、単身者にはいいんじゃないかと思います。
また、築年数がまだ浅いのでこれもメリットです。オートロックでバストイレ別など、今風の部屋に仕上がっています。
賃貸については家賃が適正であれば苦しむことは無いでしょう。
現況について
サブリースで70,200円/月で賃貸中です。
注意点ですが、サブリースの契約時期が抵当権設定の前なので、買受人側からは賃貸借契約を解除することが出来ません。すなわち、ご自分で使用したい場合はそれが出来ない可能性が有ります。
ずっと賃貸収入をもらい続けたい人向けですね。 サブリースの会社次第という所はありますけど。
相場はどんな感じでしょうか？
8階で1,700万円で売出中の物件が有ります。家賃が75,600円で表面利回り5.33%です。このあたりの築10年くらいまでのワンルームだと、投資の場合の表面利回りはだいたい5%前後で売り出されていると思います。
入札戦略の検討
あまり考えることも無いので、自分の欲しい利回りでトライして見るのが良いのでは無いでしょうか。もちろん、欲張ったら絶対に落札できないと思います。
個人的にはそんなにおすすめ感は有りませんが……
2019/07/22 追記
売却基準価額の約1.57倍、14,100,000円で法人での落札でした。入札数は6件です。
2割の利益を乗せて転売すると1,692万円の価格になります。概ね相場通りですね。他に諸費用がかかるのでまるまる2割は儲かりませんが、売れなくても毎月家賃は入ってきます。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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