競売事例研究　横浜市南区の区分マンション（その２）

急に秋っぽくなってきた感じですが外気温は28℃。これでもかなり涼しく感じますね。

とにかく夏が厳しいということで、お部屋探しも北向きが見直されているそうです。

今月の競売事例研究は横浜市南区の区分マンションですが、本年5月に取り上げたのと同じマンションです。ちょうど定点観測ができますね。

また、どちらもオーナーチェンジですが違いも有りますので確認してみましょう。

フェアリーガーデン横濱阪東橋 7F
エリアなど
建物について
賃貸状況について
賃貸借契約について
価格について
その他
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フェアリーガーデン横濱阪東橋 7F

裁判所・入札情報

・横浜地方裁判所本庁 R04ケ191
・入札期間：2023/11/07～2023/11/14
・開札期日：2023/11/21
・売却基準価額：16,430,000円

物件情報

・所在地：横浜市南区浦舟町一丁目１番地１１
・交通1：横浜市営地下鉄ブルーライン「阪東橋」駅徒歩6分
・交通2：京急本線「黄金町」駅徒歩11分
・専有面積：63.17㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上11階建/7階部分
・総戸数：40戸
・間取り：2SLDK
・管理費：12,250円
・修繕積立金：9,300円
・駐車場使用料：24,000円
・築年月：2014年8月

エリアなど

最寄り駅は地下鉄の阪東橋駅と京急の黄金町です。JRの関内駅と石川町駅も歩けそうな距離です。20分くらいでしょうか。

横浜橋商店街（桂歌丸師匠の地元でした）のすぐ近くで普段のお買い物も便利です。

また、近所に南区役所や市大センター病院が有ります。

市大病院は結構な大病院で私もお世話になりました。正式名称は「横浜市立大学附属市民総合医療センター」と長いです。

余談ですが、この市大病院の設立メンバーの早矢仕有的さんは「ハヤシライス」の語源という説もあるそうです。

9月8日は「ハヤシの日」 | 丸善ジュンク堂書店コーポレートサイト

～「ハヤシの日」について～明治の初期、丸善創業者の早矢仕有的（はやしゆうてき）が考案、そこから名付けられたとされる「ハヤシライス」。ハヤシライスの命名には諸説ありますが、有的は当時日本を訪れていた多くの外国人との親交があり、また西...

建物について

築9年、タイル張りで明るい感じの建物です。

もちろんオートロック、宅配ボックスなどの設備は整っています。

賃貸状況について

次の条件で社宅として賃貸されています。賃料水準も相場通りな感じです。
なお、実際の賃借人との間にサブリース会社が入っています。

・賃料：144,900円/月
・管理費：無し
・合計：144,900円/月

（転借人の賃料）
・賃料：148,000円/月
・管理費：12,000円/月
・駐車場使用料：24,000円
・合計：184,000円/月

※駐車場使用料は所有者が管理会社に支払う仕組みです。

賃貸借契約について

抵当権設定の前の賃借権発生です。なので、正当事由が無ければ賃貸借契約を解除して退去してもらうことはできません。

また、もし賃貸借契約解除となった場合、猫を5匹飼っているとのことで部屋の修繕・リフォームに費用がかかりそうです。

ところでペット可のマンションと言えども、さすがに猫5匹というのは管理規約的にNGかもしれません。

価格について

現在次の部屋が売出中です。

・3,780万円（9階、60.74㎡、1SLDK、オーナーチェンジ）
　※5月に見たのと同じ部屋がまだ売ってます。

そして次の部屋が令和2年1月に成約しています。

・3,800万円（4階、68.97㎡、2SLDK、オーナーチェンジ）

現在のマンションの相場で築10年以内・60㎡越えで3千万円台だと安く感じますが、実需の部屋と比べるとオーナーチェンジの投資向けは価格が低くなる傾向に有るのでこんな感じなのかもしれません。

表面利回りで考えると、3,500万円で約5％ですので投資としてはあまり面白くなさそうです。
ただ、場所も悪くないですしリスクは少ないと思います。

その他

5月に配信した同じマンションの部屋と比べてみましょう。

	今回の部屋	5月の部屋
専有面積	63.17㎡	63.17㎡
階数	7階	11階 ※最上階
間取り	賃借人占有中	賃借人占有中
月額賃料	144,900円	152,000円
売却基準価額	16,430,000円	22,720,000円
落札価額	？	38,290,000円