毎年の事ですが12月はバタバタと忙しいです。色々なことを年内に目処をつけようと思うからきっとダメなんだと思います。
さて、競売は一般の流通物件と違い入札期間が決まっています。
「早く申し込まないと売れてしまう!?」
とか考えずに入札の期限まではあせらずじっくり検討できる事は競売のメリットです。
お正月休みはぜひ色々な物件をじっくり検討してみて下さい。ドライブがてら現地の雰囲気を見に行くのも楽しいと思います。
今月はファミリータイプの区分マンションを取り上げます。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
ルネ・ブランシュ横浜海岸通り 9F
海岸通りの神奈川県警の前に建っている高級感の有るマンションです。
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ224
・入札期間：2022/01/04 ～ 2022/01/11
・開札期日： 2022/01/18
・売却基準価額：30,440,000円
[物件情報]
・種類：区分マンション
・所在地：横浜市中区 海岸通二丁目６番地・元浜町二丁目８番地
・交通1：みなとみらい線「日本大通り」駅 徒歩3分
・交通2：みなとみらい線「馬車道」駅 徒歩4分
・交通3：京浜東北・根岸線「関内」駅 徒歩10分
・専有面積：55.85㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上13階建/9階部分
・総戸数：152戸
・間取り：2LDK
・管理費：9,400円
・修繕積立金：12,120円
・防災対策基金：1,000円
・インターネット利用料：1,859円
・築年月：2005年12月
・現況：所有者居住中
(1) 人気のエリアです
横浜市中区では山下町のタワーマンション群が人気エリアです。同じエリアに中華街や元町商店街など有るので特に休日など人が多いです。
今回の物件はそこからちょっと離れるのでもう少し静かな環境だと思います。離れてると言っても赤レンガパークや大桟橋、山下公園、横浜中華街は散歩コースです。
(2) 投資としては？
人気のエリアということは価格が高いということにつながります。
投資用として考えた場合の表面利回りはたぶん4％前後で売られるケースが多いと思います。
本物件も競売物件とはいっても激安にはならないと思います。（欲しい人が多いので）
なので利率高めのローンを使っての投資だとちょっと厳しいかもしれません。地域的なブランド価値や資産性などCF以外の目線が有ればまた別ですが。
もちろんご自分で使われるのでしたら便利に楽しく暮らせると思います。
(3) 価格情報
取引価格を見てみると、現在4階の2LDK(70.7㎡)が6,000万円で売り出されています。
もっともこれは売出価格なのでこの値段で成約するかは分かりません。このまま売れてしまいそうな気はしますけど。
そして今年に入ってからの実際の成約価格を調べてみると次のようになっています。
○ 8階 2LDK（59.09㎡）5,780万円（2021年10月30日成約）
○ 3階 1LDK（52.72㎡）4,680万円（2021年6月6日成約）
（床面積が壁芯表示なので登記簿より広めに表示されています）
床面積で補正しないとですが、売却基準価額の3,044万円とはだいぶ離れています。
(4) 入札戦略
競売のメインプレイヤーは転売業者です。
彼らは通常物件を仕入れてリフォームや修繕をして売り出します。
なので次の足し算が成り立つ値段でないと落札しません。
物件価格＝落札価額＋リフォーム費用＋諸経費＋利益
個人で入札する場合もこの足し算を意識して入札価額を決めると良いと思います。
業者の利益の分を入札価額に乗せることで勝機が出てくるかもしれません。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
なお、競売につきましては有料のフルサポートもございます。まずは無料相談にてお問合せ下さい。
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