作文が昔から苦手です。
Bardで楽しようと思ったのですがダメでした。どっかで見たような文章しか出てきません。
今月の競売事例研究は横浜市南区の築浅の区分マンションです。
ファミリータイプで賃貸中ですが、6ヶ月の猶予期間をおけばご自宅として使用することも可能です。
そのまま賃貸を継続でも良いですし難易度が低そうに見える案件です。
フェアリーガーデン横濱阪東橋 11F
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ316
・入札期間：2023/05/16 ～ 2023/05/23
・開札期日：2023/05/30
・売却基準価額：22,720,000円
・所在地：横浜市南区浦舟町一丁目1-11
・交通1：横浜ブルーライン 阪東橋駅 徒歩7分
・交通2：京浜急行 黄金町駅 徒歩11分
・交通3：JR京浜東北・根岸線 関内駅 徒歩19分
・専有面積：63.17㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上11階建/11階部分
・総戸数：40戸
・間取り：1LDK+2S
・管理費：12,250円
・修繕積立金：6,620円
・築年月：2014年8月
・現況：賃借人占有中
(1) エリアなど
最寄り駅は地下鉄の阪東橋駅と京急の黄金町です。
JRの関内駅と石川町駅も歩けそうな距離です。20分くらいでしょうか。
横浜橋商店街（桂歌丸師匠の地元でした）のすぐ近くで普段のお買い物も便利です。
(2) 建物について
築9年、タイル張りで明るい感じの建物です。
もちろんオートロック、宅配ボックスなどの設備は整っています。
(3) 賃貸状況について
次の条件で優良企業の社宅として賃貸されています。賃料水準も相場通りな感じです。
・賃料：140,000円/月
・管理費：12,000円/月
・合計：152,000円/月
賃貸収入が目的であればこのまま賃貸契約を継続してもらうのが良さそうです。（賃貸借契約は巻き直す必要があります）
(4) 自分で使いたい場合
抵当権設定の後の賃借権発生です。
なので、落札人自身で使用したい場合は賃借人に退去をお願いできます。（但し6ヶ月間の猶予期間が必要です）
また、現況調査報告書の写真を見る限りでは補修などに大きな費用がかかるということは無さそうですね。
(5) 価格について
現在次の2部屋が売出中です。
・3,680万円（7階、60.74㎡、1SLDK、オーナーチェンジ）
・3,780万円（9階、60.74㎡、1SLDK、オーナーチェンジ）
本物件は上記物件よりも専有面積が10%以上広い感じでさらに最上階というプラスなポイントが有ります。
そうすると単純に考えて4,000万円超えが市場価格となりそうです。
売却基準価額と一般市場価格の間で入札金額を考えることになりますが、近年落札価額は上昇の一途で、競売市場であまり高く買うのも面白く無いというのが悩ましいところです。
投資目線で考えると賃料が15.2万円/月なので182.4万円/年となり、例えば表面利回り5%なら逆算すると3,648万円となります。
いずれにしても難易度が低そうな案件なので落札価額は結構高くなりそうに思います。
あと、落札人に支払義務が有る滞納管理費等が結構多いのでそれも考慮しての検討が必要です。
(6) その他
前回配信のメルマガと同様に、裁判所の決めた売却基準価額の2,272万円と言うのはとても安く感じます。
3点セットの評価書を見てみますと、この売却基準価額の計算にあたっては、次のそれぞれの価格を算出して重みを付けて加重平均しています。
・積算価格（土地と建物の価格を積算）→ 1,862万円 重み：40
・比準価格（近隣の物件と比較して価格を算出）→ 4,033万円 重み：50
・収益価格（期待利回りから価格を逆算して算出）→ 2,275万円 重み：10
算出された売却基準価額は、積算価格と収益価格で低い値段に引っ張られています。
しかし実際のマンションの取引現場では比準価格で決まることがほとんどです。
なので売却基準価額は理屈として正しいのかもしれませんが、現実にはこんな価格にはなりません。
38,290,000円で法人の落札でした。入札件数は19件です。
落札価額は売却基準価額の約1.68倍。やはり高めの落札価額となりました。
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