お彼岸で大阪は天王寺区にお墓参りに行ってきました。 街を歩いているとアパートや駐車場なんかの募集看板とかがやはり気になりますが、首都圏とは雰囲気がだいぶ変わる感じで面白いです。
さて、今月の事例研究はファミリータイプの区分マンションです。駅からも近く、割と便利なロケーションに有りますので投資、マイホームの両方で検討できると思います。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
まずは物件の情報です。
ライオンズマンション岸根公園南 2階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 H30ケ422
・入札期間：2019/03/26～2019/04/02
・開札期日：2019/04/09
・売却基準価額：12,200,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地：横浜市神奈川区六角橋六丁目２９－５
・交通1：横浜市営地下鉄ブルーライン「岸根公園」駅 徒歩5分
・交通2：東急東横線「白楽」駅 徒歩16分
・占有面積：50.68平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：鉄筋コンクリート造6階建/2階部分
・間取り：3DK
・管理費：11,400円
・修繕積立金：9,500円
・ルーフバルコニー使用料：380円
・管理会社：株式会社大京アステージ
・総戸数：44戸
・築年月：1995年2月
・現況：所有者専有中
便利な場所にあります
徒歩5分の地下鉄の岸根公園駅は、新横浜駅のお隣の駅です。横浜駅までは4駅9分で行けますので通勤や通学、ショッピングなど便利です。
交通が便利な割には目の前は岸根公園で緑豊かな環境です。スーパーやコンビニなども近所に有りますので暮らしやすいと思います。
現況について
60㎡未満の3DKですので、全体的にやや手狭な感じは有りますが、部屋数がありますのでファミリーでも工夫すれば十分いけると思います。
また賃貸には、オートロックに加えてルーフバルコニーがアピールポイントになりますね。
ただ、写真で見る限りでは内装は結構傷んでいるようです。最低限、壁紙や床などの補修は必要になると思われます。 さらに費用をかけて水回りを交換すれば気持ちよく住めるでしょう。
相場はどんな感じでしょうか？
似たようなタイプの部屋で売出し中の物件が2件見つかりました。
・2階(56.11平米)：2,680万円
・5階(55.86平米)：2,380万円
※()の専有面積は壁芯表記です
この価格は売り出し価格なのでこの値段で売れるかどうかはわかりません。成約となった取引事例を調べてみると次の事例が有りました。
・3階(55.43平米)：2,780万円 ※2019年2月成約、3方向角部屋、リフォーム後渡し
・2階(56.11平米)：2,150万円 ※2015年12月成約
入札戦略の検討
権利関係もシンプルですし、エリアも良いので結構高値が付きそうに思います。
ところで、業者がこの物件を検討する場合、リノベーションして転売するケースが多いと思います。リノベーションの費用と利益を仕入れ価格に乗せて転売価格を決めるわけですが、 その価格が一般流通価格からあまり離れない様に仕入れ価格の上限を決める必要があります。落札するためにはこの価格を想像するのが重要です。
市場流通価格に近い所でも面白くないですし、かと言ってあまり欲張っても落札できません。正確に落札価格を当てることは難しいですが、いろいろと考えてみてください。
2019/04/24 追記
売却基準価額の約1.65倍、20,214,000円で法人での落札でした。
リフォームの費用などを考えるとちょっと高めな感じもしますが、まあ良い所なのでしょう。
このような高値で決まる物件はなかなか個人の方は落札できないですね。
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弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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