先日、売買契約を豊洲でやってきました。
ちゃんと重要事項説明？も有り、1時間くらいかかってしまいました。日曜日が引渡し予定なのですが、今からワクワクが止まりません。さんざん探し歩いた挙げ句めぐり逢いましたので。
さて、今月の事例研究は、先週に引き続き川崎ですが戸建です。ここの所、一部で戸建投資が流行っているとよく耳にしますがいかがでしょうか。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
まずは物件の情報です。
川崎区渡田山王町の戸建
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所川崎支部 H30ケ94
・入札期間：2019/02/27 ～ 2019/03/06
・開札期日：2019/03/13
・売却基準価額：11,460,000円
[物件情報]
・種別：戸建（土地・建物）
・土地権利：所有権
・所在地：川崎市川崎区渡田山王町11-16-4
・交通1：JR各線「川崎」駅 バス13分 バス停「一の辻」徒歩4分
・交通2：JR南武支線「川崎新町」駅 徒歩6分
・交通3：京浜急行「八丁畷」駅 徒歩10分
・土地面積：46.18平米 ※登記簿
・用途地域：第二種住居地域
・建ぺい率：60%
・容積率：200%（前面道路幅員により182%）
・建物構造：木造スレート葺3階建
・床面積：1階18.02㎡ 2階25.92㎡ 3階25.92㎡
・間取り：3DK
・築年月：2005年3月
・現況：所有者占有中
小ぶりな戸建住宅です
都会に多い、1階がカースペースの狭小敷地の3階建です。同じ様な建物が4件並んでますので、おそらく大きな土地を割って戸建分譲したものと思われます。
川崎駅からは歩くと20分以上かかりそうです。が、バス便も有りますし、南武線および京急の駅が徒歩圏になります。そこそこ利便性は良いと思いますし、カースペースも有りますので車も利用可能です。車が無くても自転車があれば便利に暮らせると思います。
現況について
裁判所の現況調査報告書によると次のような感じです。
ご夫婦の共有物件だった様ですが、現在は元奥様が居住しています。室内は犬と猫を飼っていた、喫煙していた、などで築年数相応に傷みが有るようです。
気持ちよく住むためには最低限、壁紙や床の張替えなどが必要と思われます。さらにドアなどの建具の交換も必要かもしれません。
入札戦略の検討
自宅用に検討される方は、自分の希望のリフォーム費用を考えた上で入札すれば良いですが、賃貸用として考えるのであれば、リフォームをどこまでやるかがポイントとなります。
リフォーム内容は、それぞれの方の投資方針によりますので、大事な検討項目です。高目の家賃を頂くためには古い設備のままではだめです。しかし、設備機器を取り替えていくと、場合によっては100万円単位の出費が積もります。
もちろん、最低限の見栄えだけ直して安めの家賃で貸し出すという考え方も有ると思います。
周辺の売買価格の相場や家賃など調べて、色々と考えてみてください。ちなみに評価書に記載の公示価格ベースの土地値は1,288万円です。
2019/03/22 追記
この物件は取下げでした。取下の理由は不明ですが、任意売却などで解決した、あるいは債務返済の方法や条件などで債権者の同意が得られたとかです。
色々検討して入札したのに取下げになるとがっかりです。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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