いつの間にか10月も終わりそうです。
引渡しは「来年の～と」いうのが多くなってきた今日この頃です。
できれば契約と決済は年を跨ぎたくないのですけど。
さて、今月の事例研究は興味を引いた物件を3件ピックアップしました。区分マンション2件、ビル1件です。
アルコード横濱吉野町 10F
・横浜地方裁判所本庁 R06ケ102
・入札期間：2024/11/19～2024/11/26
・開札期日：2024/12/03
・売却基準価額：19,380,000円
・所在地：横浜市南区二葉町四丁目３２番地
・交通1：横浜市営地下鉄ブルーライン「吉野町駅」駅 徒歩3分
・交通2：京急本線「南太田駅」駅 徒歩10分
・専有面積：52.17㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上11階建/10階部分
・総戸数：46戸
・間取り：2LDK
・管理費：7,100円
・修繕積立金：6,000円
・駐輪場使用料：300円
・インターネット利用料：792円
・築年月：2013年11月
・現況：所有者占有中
ブルーライン吉野町駅から徒歩3分、京急の南太田駅まで徒歩10分の好立地にあるマンションです。
もちろんコンビニやスーパーが近くにあるので、生活に不便はなさそうです。
4人家族にはやや狭いかもしれませんが、自宅としても賃貸物件としても検討可能です。
築年数も浅く、室内はそのまま、あるいは簡単な補修で使用可能と思われます。
室内はあまり丁寧に使われていた感じはありませんが、クロスや床をやり直すことで印象が大きく変わります。
取引事例を見ると、現在の市場での相場は約3,500万円と思われますが、今売り出すとすればもう少し高めに設定するかもしれません。
なお、区分マンションの競売はたいてい管理費等の滞納が有るのですが、裁判所の調査時点では滞納無しとなっています。
ビッグヴァン横濱山手 6F
・横浜地方裁判所本庁 R06ケ43
・入札期間：2024/11/05～2024/11/12
・開札期日：2024/11/19
・売却基準価額：31,320,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市中区山元町四丁目１７１番地１
・交通：JR根岸「山手」駅 徒歩9分
・専有面積：99.96㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上6階建/6階部分
・総戸数：26戸
・間取り：3LDK+WIC
・管理費：21,010円
・修繕積立金：21,046円
・築年月：1994年7月
・現況：所有者占有中
こちらの物件のポイントはなんといっても100㎡近い専有面積です。
さらにルーフバルコニーも約46㎡とぜいたくな造りです。
マンションで100㎡前後のお部屋は数が限られている上、お値段もそれなりになります。
専有部の広さが必要な方、検討してみてはいかがでしょうか？
ご存知の方も多いと思いますが、このあたりもいつもの横浜で地形が厳しいです。
山手駅まで徒歩9分表記ですが結構アップダウンが有るはずです。近くのバス停からたぶん桜木町駅とかに行けると思いますが。
なぜかこちらも珍しいことに、裁判所の調査時点では管理費等の滞納無しとなっています。
また、裁判所の評価書の比準価格は4,974万円としています。
入札金額はこのあたりで検討すると良いと思います。
横須賀市安浦町三丁目ビル
・横浜地方裁判所横須賀支部 R05ヌ23
・入札期間：2024/10/31～2024/11/07
・開札期日：2024/11/14
・売却基準価額：24,350,000円
[物件情報]
・所在地：横須賀市安浦町三丁目１６番地１１
・交通：京浜急行本線「県立大学駅」徒歩4分
・構造：鉄筋コンクリート造4階建
・種類：店舗・共同住宅
・築年月：1977年6月
・土地権利：所有権
・土地面積：165.28㎡ ※登記簿
・建物面積：370.12㎡ ※登記簿
・間取り：店舗×1室 + 4LDK×1室 + 1DK×3室 + 2K×3室
・都市計画区域：市街化区域
・用途地域：商業地域
・建ぺい率・容積率：80%・400%
・接道：北側公道幅員約22m（国道）
・施設：公営水道、都市ガス、公共下水
・現況：賃貸中
最近何かと気になる横須賀です。
横須賀の平坦な所は結構コスパ的に良いような気がします。
売却基準価額は2,435万円と区分マンションのような価格ですが、商業地域のRC4階建ビルです。
さらに最寄りの京急の県立大学駅まで徒歩4分（平坦）と立地も良好です。
県立大学駅というのはあまりなじみが無い方が多いと思いますが、横須賀中央駅の隣でそんなに遠くないです。
ちなみに品川駅まで1時間足らずで到着します。
ただ、築47年超え、旧耐震の建物を今後どうするかは考えどころですね。
おそらく補修が必要な箇所も多数有るはずですが、このまま賃貸物件として運営するか、あるいは建替えを検討となると思います。
建替えの場合は、現在も賃借人がいますので退去交渉がポイントになります。
しかしながら承継が必要な賃借権は1室だけなので、これはどうにかなりそうな気がします。
そしてその1室以外は明け渡しを求めることができます。（但し6ヶ月の猶予が必要です）
このまま賃貸物件として運営する場合は利回りと修繕費の兼ね合いで、再建築を検討する場合は土地値と解体費を検討して入札金額を検討することになります。
なお、RCでアスベスト有り（年代的にたぶん有り）の解体は結構な費用がかかることには注意が必要です。
いずれにしても上記の区分マンションと違い、落札金額検討の難易度は高いです。
売却基準価額を算出している裁判所の評価書では積算法でのみ計算しています。
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