競売事例研究 SYNEX横濱阪東橋II

SYNEX横濱阪東橋IIの外観

先日久しぶりに、賃借人側の仲介として単身者用マンションの部屋を探しました。

池袋周辺で物件を探したのですが、借りる方から見ると条件的には厳しい感じを受けました。都心ではまだまだ貸す側の方が有利な感じですね。安く仕入れることができれば、東京のマンション投資もまだ行けそうな気がします。

たまに賃貸の仲介もやると、借りる側の心理がわかって良いです。

さて、今月の事例研究は横浜市中区のワンルームマンションです。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。

まずは物件の情報です。

SYNEX横濱阪東橋II

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 平成29年(ケ)第266号
・入札期間:2017/12/06 ~ 2017/12/13
・開札期日:2017/12/20
・売却基準価額:8,670,000円

[物件情報]
・種別:区分所有建物
・敷地利用権:所有権
・所在地:横浜市中区若葉町三丁目
・交通1:ブルーライン / 阪東橋駅 徒歩5分
・交通2:京急本線 / 黄金町駅 徒歩5分
・交通3:京急本線 / 日ノ出町駅 徒歩8分
・占有面積:20.69平米 ※登記簿(内法)
・建物構造:鉄筋コンクリート造11階建/10階部分
・間取り:ワンルーム
・管理費等合計:7,040円
・管理会社:プロパティエージェント株式会社
・総戸数:87戸
・築年月:2015年12月
・現況:賃貸中

間取図

SYNEX横濱阪東橋IIの間取図

築浅で交通の便が良好です

築2年との投資用マンションです。交通はとても便利で地下鉄ブルーラインと京浜急行の2路線が徒歩5分圏内です。
また、JRの関内駅も15分かからずに歩けると思います。このルートは伊勢佐木モールを歩いていけば、食事や買物なども色々と出来るので良さそうです。

そして設備は、オートロック、宅配ボックス、BT別、モニタ付インターホンなど今風なのが一通り揃っています。

現況はどうでしょう?

現況は賃貸中でオーナーチェンジとなります。
賃料は74,000円、共益費は8,000円で預かり敷金1ヶ月分があります。

ここでご注意です。

現在の借主の賃借権に対して買受人は対抗できません。
もちろん、投資用のオーナーチェンジで良ければ問題無いと思いますが、ご自分ですぐに使いたい場合は立退き交渉が必要になってきます。

そして権利は借主のほうが強いので強制的に退去してもらえるとは限りません。
なお、預り敷金も買受人に返却の義務があります。

相場はどんな感じでしょうか?

同じマンションの6階の同タイプの部屋が2,200万円の値付けで売出中です。オーナーチェンジで77,500円で賃貸中、表面利回り4.2%と強気な設定ですね。

入札戦略の検討

単純なオーナーチェンジですし、調査報告書を見る限りでは管理費等の滞納金も少ないようです。ほとんど新築ということもあり、ここは利回り中心で決めていくのでしょうか。

例えば、共益費込みで月額賃料82,000円ですので、表面利回り5%なら1,968万円になります。後は周辺の他の物件の相場もにらんで、入札額を決めて下さい。

特に面倒な要素が少ないので、例によって落札価格は結構高くなりそうな気がします。

最後にもう一つだけご注意です

本物件はとても便利で良いロケーションなのですが、周辺には横浜でも有数の風俗街が有ります。入札前には必ず周辺状況も含めた現地の下見をお勧めいたします。イカしたネーミングのお店 がたくさんあります。w

本物件にご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。(おおっぴらに書けないことも色々とありますので…..)

伊勢佐木町


競売無料相談会は随時

弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。
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競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。

その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。
自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。

もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。

また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。
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