はるばる千葉県は佐倉の印旛土木事務所へ行ってきました。中古建物の建築確認や完了検査の状況の調査です。どこでも合同庁舎ってなんかややボロいイメージがあるのですが、ここは結構立派な合同庁舎でした。
電車で行ったのですが、当地では車社会の様で歩いている人はあまり見当たらず寂しい感じです。駅でお昼を食べようとしたのですが、お店があまり無くて食べそびれました。その分ロードサイド店が充実しているようです。
不動産の仕事は、あちこち出歩くことが多いので楽しいです。元々色々出かけるのが好きなので。（ただし気候の良い時に限る）
さて、本日は建築確認と無許可増築の簡易的な調査についての話です。
防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その部分の床面積の合計が１０㎡以内であるときは、建築確認申請の必要がありませんが、それ以外の場合は確認申請が必ず必要になります。特に防火地域又は準防火地域内である場合は、床面積にかかわらず確認申請が必要です。
確認申請とは、役所にこのような建物を建てます、とか増築しますけどよろしいでしょうか？とお伺いを立てて、建築の許可をもらう作業です。
もちろん、建築確認申請が不要な場合でも、工事をした後の建物は建築基準法に適合しなくてはなりません。
昔の人はおおらかだった？のか例の姉歯問題の前だったからなのか、ちょっとした増築から、場合によっては大掛かりな増築まで無許可でやってしまうケースが結構有ったようです。
さらに、工事が完了した時に完了検査と行って、当初の確認申請通りに建物ができているかどうかのチェックをして、合格ならば検査済証というのをもらうのですが、これも省略してしまうケースも非常に多かったようです。（現在は概ねきっちりやられているようです）
そしてこの完了検査を受けない場合、確認申請で許可が出た後に、設計を変更して都合よく作ってしまうという事も割と普通に有ったようです。
で、完了検査を受けていない場合は何が問題かというと、最初の確認申請通りに建築基準法に適合しているかどうかが不明の建物ができているという事です。もし違法状態だと、耐震、防火、近隣への迷惑など、色々問題が出てくる可能性があります。
さらに、融資を使って購入しようとした場合、昔と違って現在は違法建築に対して銀行は厳しいです。違法状態が確認された場合はほとんどの場合でローンが出ません。
以上の様な感じなので、中古の建物を扱う場合、現状で違法な状態かどうかというのを調べる必要があります。
この調査の方法は、まずはオーナーへのヒアリングなのですが、特に相続などで受け継いている場合は不明な事が多いです。「そういえば子供の頃に何か工事をやっていたような気がする」とかそんなレベルの話だったりしますので。
そして、竣工時の図面があれば、それと現物を照らし合わします。見るからに増築などされていないかがチェックポイントです。もっとも図面も一切無いことが多いのですが、その場合はぱっと見で不自然な増築っぽい所が無いかどうかですね。建物の外側からと、室内からと両方からチェックです。
次に、確認済証や検査済証をオーナーに見せてもらいます。もし紛失してしまっている場合は、市役所などの「建築指導部的」な部署で、「建築確認申請台帳記載証明書」および「建築概要書」 という書類を発行してもらいます。（書類の呼び方は各役所で微妙に違います）
この台帳記載事項を見れば、確認申請や検査済証の発行の有無なども確認できますが、検査済証が発行されていない場合は、建築着手後の遵法性については証明できない事になります。
さらに毎年送ってくる固定資産税の通知書または評価証明書と建物の登記簿を用意して、それぞれの床面積を比べてみます。もしこれらに記載されている床面積に相違が合った場合は固定資産税の方が現状に合っている可能性が高いです。そして固定資産の方の床面積が登記簿の面積よりも大きくなっている場合は増築されている可能性が有ります。
登記は基本的に自己申告ですが、固定資産税の方は役所が定期的ににチェックをしています。建物は床面積が大きいほど固定資産税が高くなるので市役所も熱心に調査するんです。固定資産税の係の人に聞いた所では、定期パトロールの他に航空写真なども使って増築とかされていないか調査しているそうです。
ということで、増築については、まず目視、それから書類調査程度は調べてみて、何か違和感が有れば専門家に相談してみましょう。増築されていて違法状態にあるのかどうかは、建ぺい率や容積率くらいは書類で分かりますが、構造なども含めると厳密には建築士に調査してもらわないと分かりません。
どこまで調べるかは状況に応じてそれぞれですが、少なくとも誰でも気が付く固定資産と登記簿の床面積は一致していた方が良いですし、相違が合った場合は変更登記をやらないと融資が出ない場合が多いです。
ところでレオパレスの違法状態とかが話題になっていますけど、完了検査はどうやってクリアしたのでしょうかね？
ご購入、ご売却などご相談はご検討段階からお気軽にどうぞ。
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