今年も残す所あと10日です。そろそろ来年の計画を考える時期です。ただ、近年はコロナの様な予想外の事件が起こりまくるので、なかなか難しいですね。
不動産の市況はなぜか好調な様ですが、はたしてどうなりますでしょうか？
さて、今月の事例研究は、年始年末のお休み中の検討用に2件ピックアップしました。「取らぬ狸の．．．．」的な計算などして妄想を膨らませて楽しんで下さい。w
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
(1) 川崎市幸区下平間の店舗・共同住宅
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所川崎支部 R02ケ37
・入札期間：2020/12/28 ～ 2021/01/13
・開札期日：2021/01/20
・売却基準価額：59,410,000円
[物件情報]
・所在地：川崎市幸区下平間255-12
・交通１：ＪＲ南部線「鹿島田」駅 徒歩10分
・交通２：ＪＲ湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩15分
・敷地面積：149.68㎡
・延床面積：435.72㎡
・建物構造：鉄骨造5階建
・間取り：1階店舗＋2～5階1R×16室
・築年月：1993年3月
・現況：賃貸中
あまり出てこない大型の収益物件です。
エレベーターが無いので賃貸募集には不利ですが修繕や管理のコストが低く済みます。それから、検査済証が交付されているというのもちょっと安心材料ですね。
概算で利回りを計算してみます。
1Rが平均5万円/月で16室、1F店舗が25万円/月なので、年収は概算1,200万円。
売却基準価額の約6,000万円で買えれば表面利回り20%です。（ムリと思いますけど）
正確な金額は3点セットを見て計算して下さい。
なお要引継ぎの敷金・保証金の合計が232万円と大きいので注意です。
(2)エクセレント横浜 4F
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ244
・入札期間：2021/01/05 ～ 2021/01/12
・開札期日：2021/01/19
・売却基準価額：26,030,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市西区楠町5-2
・交通：各線「横浜」駅 徒歩約12分
・専有面積：84.53㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造11階建/4階部分
・間取り：3LDK+S
・管理費：10,750円
・修繕積立金：18,380円
・築年月：2002年7月
・現況：所有者専有中
私の事務所の近所のマンションです。横浜駅まで平坦な徒歩圏です。
ここの所、横浜駅の西口は東口に押され気味でしたが、新しいビルとかもできて盛り返してます。なにかと便利です。
本物件、売却基準価額の2,603万円で買えれば嬉しいことですが厳しいと思います。リフォーム代をどこまで見込むかが資金計画上のポイントですね。
2021/01/26 追記
(1) 川崎市幸区下平間の店舗・共同住宅
・売却基準価額：59,410,000円
・売却価額：157,930,000円 (入札数22で法人の落札)
売却基準価額の約2.6倍での落札でした。結構な落札価格ですね。落札者は保有目的でしょうか？
(2)エクセレント横浜 4F
・売却基準価額：26,030,000円
・売却価額：取下
私の事務所の近所のマンションなのですが、さすがに任意売却で売れてしまったのでしょうか？
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