競売事例研究 瀬谷区三ツ境の戸建

毎日暑くて大変ですね。もう7月と8月はまとめて夏休みにしたいくらいです。

さて、今月の事例研究は三ツ境の戸建です。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。

まずは物件の情報です。

瀬谷区三ツ境戸建

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 平成30年(ケ)第63号
・入札期間:2018/08/07 ~ 2018/08/14
・開札期日:2018/08/21
・売却基準価額:27,940,000円

[物件情報]
・種別:戸建
・土地権利:所有権
・所在地:横浜市瀬谷区三ツ境34番地5
・交通:相鉄線 三ツ境駅 徒歩7分
・土地面積:208.21平米 ※登記簿
・用途地域:第一種低層住居専用地域
・建ぺい率:40%
・容積率:80%
・建物構造:木・鉄筋コンクリート造スレート葺地下1階付2階建
・床面積:1階82.81㎡ 2階53.82㎡ 地下18.91㎡
・間取り:6LDK
・築年月:1998年12月
・現況:所有者占有中

 

間取図

好立地です

本物件は相鉄線の三ツ境駅まで徒歩8分の住宅地に位置しています。

時期はのびのびになっている感じですが、相鉄線はJRと東横線への直通乗り入れが予定されています。

相鉄線都心直通運転

これで都心へのアクセスが画期的に良くなりますので住宅地としての価値も良くなっていくのではないでしょうか。

すぐ近くにダイエーも有りますし、通勤や通学がエリアにはまる方でしたらご家族で住むのに良さそうです。

ダイエー三ツ境店

土地と建物の状況

土地は約62坪とゆとりがあります。

そして地下室付の6LDKの建物が建っています。

築年数はまだ約20年で、写真を見る限りでは室内の状況も良さそうです。ていうか、あまり使用されていないようにも見えますね。

三ツ境の競売物件の室内

三ツ境の競売物件の室内

三ツ境の競売物件の浴室

接道は幅員約4.3mの市道に約15m接面との記載がありますので、これも問題無さそうです。

接道状況

権利関係について

現況調査報告書には次の様に記載されています。

「債務者兼所有者が動産類を残置しない状態で専有しているものと認めた」

粛々と手続きを進めていけば、大きなトラブルは無さそうです。

執行官の意見

相場はどんな感じでしょうか

土地の相続税路線価は16.5万円/㎡なので、土地面積をかけると約3,435万円になります。

売却基準価額の2,794万円は割安感が有ります。

入札戦略の検討

このような物件を個人で入札される方の最大のライバルは、仕入転売を手がけている不動産業者です。

彼らが転売して利益を出すためには、いくらで仕入れないといけないか良く考えてみて下さい。ポイントは実勢価格です。

もちろん売却基準価額では、ほぼ落札できないです。

気がついた猫


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