今年も例年通りバタバタしている年末ですがなんとか乗り切りたいです。
今月の競売事例研究は落札後、修繕等に手がかからなそうな物件をピックアップしてみました。戸建とマンションを一つづつです。
ところで戸建とマンションを比べた場合、建物に関する修繕等のリスクは戸建の方が高いです。特に競売物件は建物の状態を外から観察するしか有りませんので尚更ですね。
これに対してマンションの場合は、基本的に専有部以外の建物の面倒は自分で見る必要が有りません。もちろん管理組合と管理会社がきちんと機能していればという前提ですが。
だからマンションが良いという話ではなく、言いたいのはリスクが多い物件ほど妙味が有るということです。
リスクの許容度は人によりばらつきますので、不透明な部分が多い物件ほど落札のチャンスが多くなります。
誰もが良いと思う良い物件は安く落札できません。
西区境之谷戸建
・横浜地方裁判所本庁 R05ケ162
・入札期間：2024/01/09～2024/01/16
・開札期日：2024/01/23
・売却基準価額：19,660,000円
・所在地：横浜市西区境之谷５３番地９１
・交通1：京浜急行本線「黄金町」駅 徒歩12分
・交通2：相模鉄道本線「西横浜」駅 徒歩17分
・土地権利：所有権
・敷地面積：71.28㎡ ※登記簿
・地勢：平坦、整形地
・用途地域：第二種中高層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：60/150
・接道：東側公道 幅員約5.5m
・延床面積：99.98㎡ ※現況
・建物構造：木造3階建
・間取り：4LDK
・設備：上水道、都市ガス、本下水
・築年月：2016年10月
・現況：所有者占有中
[ポイント]
・いわゆる狭小3階建です。カースペースが有るのは良いです。
・平成28年築なのでまだまだ新築っぽい？です。建物のリスクは低そうです。
・このあたりの似たような戸建で新築だと5,000万円以上します。
・この物件、現在任意売却で現在売り出されています。価格は4,000万円弱です。どうしても欲しい方はご相談下さい。
取り下げになっていました。任意売却で売れたのでしょうか？
フェリズ横浜公園 11F
・横浜地方裁判所本庁 R05ケ167
・入札期間：2024/01/09～2024/01/16
・開札期日：2024/01/23
・売却基準価額：16,530,000円
・所在地：横浜市中区扇町一丁目２番地３
・交通1：ＪＲ根岸線「石川町」駅 徒歩6分
・交通2：ＪＲ根岸線「関内」駅 徒歩6分
・専有面積：47.38㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上11階建/11階部分
・総戸数：57戸
・間取り：1LDK
・管理費：13,500円
・修繕積立金：15,120円
・インターネット使用料：1,100円
・築年月：2005年1月
・現況：所有者占有中
[ポイント]
・内部は動産類が一切存在せず、との記載が有り、修繕が必要な箇所も少なそうです。
・交通や買い物には便利な場所ですが、子育てなどの住環境はあまり良くないです。
・管理費等の滞納金額に注意が必要です。これは落札者が負担しなくてはなりません。
・賃貸中では無いので自己使用にも投資用にもどちらも可能です。
・一般流通価格は3,500万円～4,000万円くらいです。
・売却基準価額は安すぎるように思います。評価書を読んで頂けると分かるのですが比準価格、積算価格、収益価格を加重平均して売却基準価額を算出しているためです。
34,460,000円で法人の落札でした。入札件数は29件と人気でした。
売却基準価額の約2倍と結構高めの落札価額です。
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