競売事例研究 グリフィン横浜・反町公園参番館

本日は、現在閲覧中の競売の事例研究です。
初心者向けに値段が手頃で落札後にトラブルの少なそうな、物件を例にとって3点セットを読み解いて検討してみます。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。

この物件、築10年でまだパリッとしており、横浜駅も徒歩圏ですので単身用の賃貸物件として需要は安定していると思います。

さっそくですが入札金額を検討してみます。

まず投資利回りです。
近隣同タイプの募集状況を見てやや厳し目に賃料を7.5万円/月とした場合、表面利回り10%なら900万円です。

次にやはり近隣の同タイプのマンションで現在売出し中の物件を見てみると、概ね表面利回り6%前後での値付けです。
(昨今の収益物件人気からか結構高いですね)

本物件の場合、表面利回り6%なら1500万円の計算です。
このあたりが一般市場の流通価格でしょうか。

ところで本物件は、賃借人が入居中でその賃料は8.5万円です。
更新が、ちょうど2016年12月22日ですので、どうなったかが気になりますが、そのまま更新なら当面はこちらの賃料を目安に利回りを計算しても良いかもしれません。(表面利回り6%なら1700万円です)

以上の材料などを参考に入札金額を考えていくわけですが、この物件を収益物件と考え、そのままオーナーチェンジとなれば、明渡交渉などの面倒も無く、さらにリフォームや賃借人募集などの手間も不要です。
従って特に個人の方への人気が予想されます。

なお、もしご自分で使用する場合は、退去してもらうのに6ヶ月の猶予期間があることに注意です。

本物件にさらにご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

2017/01/27 追記
14,680,000円で法人が落札しました。(売却基準価額の約2.4倍！)
入札者数は16です。
オーナーチェンジで手間入らずだからか、市場価格に近い値段です。