競売物件ですが、最近手頃な感じの物件が増えてきてるような気がします。
とは言え絶対数自体がそんなに多くないので人気物件には入札が集中します。ちょっと外したところで考えるとお得に落札できるかもしれませんね。
今月の事例研究は、みんな大好き東横線沿線の区分マンションです。
ガーデンホーム大倉山 6F
・横浜地方裁判所本庁 R05ケ313
・入札期間：2024/05/21～2024/05/28
・開札期日：2024/06/04
・売却基準価額：27,780,000円
・所在地：横浜市港北区大豆戸町字塚田３５９番地１
・交通1：東急東横線「菊名」駅 徒歩12分
・交通2：東急東横線「大倉山」駅 徒歩12分
・交通3：ブルーライン「新横浜」駅 徒歩14分
・専有面積：70.94㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上7階建/6階部分
・総戸数：68戸
・間取り：3LDK
・管理費：10,400円
・修繕積立金：10,430円
・築年月：2007年3月
・現況：所有者占有中
エリア・交通
マンション名には「大倉山」と有りますが、東横線の菊名駅と大倉山駅の間くらいに建っています。
新横浜駅も徒歩圏なので何かと便利だと思います。駅までの道のりが平坦というのもアップダウンの激しい横浜では大事なポイントです。
自動車だと首都高の横浜北線が近くです。まだ新しくて気持ちが良い道路です。
ちなみに住所の「大豆戸町」は「まめど」と読みます。「大」はどこへ行ってしまったのでしょう？
マンションについて
ファミリータイプで総戸数68戸とまあまあな規模のマンションです。
2007年築、外観は7階建てのタイル貼りのスッキリしたデザイン。
もちろんエントランスはオートロック、宅配ロッカーも設置されています。
部屋について
現況は所有者占有中ということで、面倒な権利関係は無い様です。
最近建っているマンションでは、3LDKで60㎡ちょっとという部屋も見かけますが、こちらは70㎡超えで間取図を見ても廊下の部分が少ないので狭くは感じないと思います。
そして室内は床暖房や浴室乾燥機など今風の設備は一通りそろっている感じです。
築年数を考えると水回り機器などはそろそろ入れ替えを考えたいところですが、状態次第では当面の間修繕等でしのげるのではないでしょうか。
価格について
当マンションで同じ様なタイプの部屋の成約事例を調べました。
階数にもよりますが5,000万円～5,200万円といったところで取引されています。普通の会社員の方がローンを組んで買えるような価格帯ですね。
これに対して今回の売却基準価額は2,778万円で、市場価格とだいぶ乖離が有ります。
この原因は3点セットの評価書を見ると分かります。
まず最初に売却基準価格は、競売特有のリスクや管理費等の滞納、さらには現場の状況を加味して減算していきますので、そもそも商品として売られている市場価格よりはだいぶ安くなります。
さらに今回の物件では積算価格、比準価格、収益価格をそれぞれ算出、さらにそれぞれに重みをつけて加重平均を計算しています。
現在の不動産相場の情勢だと、比準価格が高く、積算価格と収益価格は低く出る傾向に有ります。
なのでさらに低い金額に引っ張られてしまいます。
実際の現場での取引は比準価格でほぼ決まりますので、市場価格と売却基準価格の乖離が大きくなるという理屈です。
リスクが少なそうな物件なので、落札金額は高くなりそうに思います。4,000万円以下では厳しいのではないでしょうか。
その他
登記簿に地上権が設定されています。
地上権とは、簡単に言うと他人の土地を使用する権利の事で、本物件の場合は地下を走っている首都高のためのものになります。
これはあまり気にしなくても良いと思います。
なお、地下の利用でも登記では地上権といいます。
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