先日のこと、お客様の都合でご自宅近くのファミレスで、重要事項説明と売買契約をしてきました。
ドリンクバーだけで長いこと居座ってしまい、なんかスミマセンでした。
なお、事務所以外で契約をすることも結構あるのですが、喫茶店よりファミレスの方が机が広くて良いです。
さて、今月の事例研究は横浜市都筑区のファミリータイプの区分マンションです。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
まずは物件の情報です。
藤和シティホームズ港北Rafia 403号室
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 平成29年（ケ）第573号
・入札期間：2018/05/01 ～ 2018/05/08
・開札期日：2018/05/15
・売却基準価額：15,680,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地：横浜市都筑区大丸19-12（住居表示）
・交通：横浜市営地下鉄グリーンライン 都筑ふれあいの丘駅 徒歩10分
・占有面積：62.66平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：鉄筋コンクリート造6階建/4階部分
・間取り：3LDK
・管理費：11,300円
・修繕積立金：8,000円
・自治会費：400円
・CATV使用料：540円
・インターネット利用料：2,160円
・管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
・総戸数：40戸
・築年月：2002年2月
・現況：所有者居住中
間取図
郊外型のファミリータイプのマンションです
登記簿面積（内法）で62.66平米ですから、壁芯だとおそらく67.08平米のタイプだと思います。
3LDKの標準的なファミリータイプのマンションですね。
交通は最寄り駅まで徒歩10分の地下鉄グリーンラインに加えて、近くのバス停から市が尾駅までバス便が有るようです。
現況について
現況は所有者が居住中です。
現況調査報告書を見る限りでは、ややこしそうな権利関係もないので、比較的スムースに占有解除できる可能性が高いと思います。
管理費の滞納はちょっとあります。
物件明細書の一部です。
相場はどんな感じでしょうか
このマンションの取引事例を調べてみると、平成29年2月に4LDK(85.58平米)の4階の部屋が3,900万円（平米単価45.6万円）で成約されています。この平米単価だと本物件は3,058万円の計算です。
またこれも4LDK(85.58平米)の5階の部屋が4,350万円で現在売出中です。こちらの平米単価で同様に計算すると3,409万円の計算になります。
そして、近隣の同じ位の築年のマンションの成約事例をざっと眺めてみても、平米単価45万円なら妥当な感じです。
単純に平米単価での比較は正確ではありませんが、まあ3,000万円くらいが市場価格の上限の目安的なイメージでしょうか。
ちなみに売却基準価額との乖離で考えると、関東地区のマンションの平均的な落札価額は売却基準価額の1.5倍程度です。
本物件が例えば市場価格を3,000万円として、その2割引きだと2,400万円。これで売却基準価額1,568万円の1.53倍になりますね。
入札戦略の検討
室内の修繕やリフォームにどれだけお金をかけるかで、資金計画も変わってくると思います。そのあたりもよく考えて入札価格を検討しましょう。
なお、市場ですぐに売れそう、かつややこしくなさそうな物件の場は、ある程度強気で行かないと落札できません。
本物件にご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。
2018/05/23 追記
この物件は、28,890,000円での落札となりました。入札数32件、法人の落札です。人気で高値での落札でした。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。
※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。
自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。
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