まだ2月なのに妙に暖かい日が続きます。寒くないのは良いですがなんか気持ち悪いですね。このまま春に突入していくのでしょうか。
さて、今月の事例研究は、横浜市西区の賃貸中のマンションです。
私の事務所からも割と近いです。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
ジュイール横浜WEST 4階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ333
・入札期間：2021/03/09 ～ 2021/03/16
・開札期日：2021/03/23
・売却基準価額：19,390,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市西区南浅間町１９番地９
・交通１：相鉄本線「西横浜」駅 徒歩8分
・交通２：相鉄本線「天王町」駅 徒歩8分
・交通３：ＪＲ各線「横浜」駅 徒歩20分
・専有面積：54.94㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造9階建/4階部分
・間取り：1LDK+S
・管理費：14,620円
・修繕積立金：24,510円
・築年月：2012年1月
・現況：賃貸中
(1) 交通
相鉄線の天王町駅と西横浜駅の間くらいに位置しています。
天王町駅の方が、にぎやかでお店も多いいです。
また、徒歩4分の洪福寺からは横浜駅までバスが利用できます。
(2) 物件について
広めの1LDKで単身でも夫婦でも余裕の有る間取りです。1LDKは1Rと違って応用が効くのが良いところです。
現況賃貸中ですが、特にトラブルは無い様です。投資用物件として考える場合はリフォームなどの手間と費用が省けて良い感じです。
なお、月額賃料は裁判所の資料によると127,600円ですが、そこからさらに転貸されていて最終賃料は共益費込みで144,000円となっています。
なお、自分で使いたい場合には、賃借人に明け渡しを求めることもできます。
※6ヶ月の明け渡し猶予期間が必要です。
総戸数は23戸と少なめのためか管理費と修繕積立金が高い感じです。安すぎるのも将来心配なのですが、投資効率は悪くなる要因ですね。
(3) 価格の相場と入札の作戦
現在7階の同じ間取りの部屋が3,480万円で売り出されています。
この価格を元に少し検討してみましょう。
投資で考えた場合、月額賃料144,000円で計算すると表面利回りは約4.9%になります。ちなみに表面利回り6%が欲しい場合の価格は2,880万円になる計算です。
※ファミリータイプの築浅だと、平均的には表面利回り5～6%くらいでしょうか。
次にマイホームとして住宅ローンで買った場合を考えます。
借入金を3,500万円、金利1%、期間35年だと毎月の返済は98,799円。管理費等を足して家賃並みのお支払という感じですね。
この一般売の値段だとさすがににお得感はあまり無いです。いずれにせよ、入札するならば高くても3,000万円以下の価格で検討したいです。
いずれにせよ、入札するならば高くても3,000万円以下の価格で検討したいです。
2021/03/24 追記
開札結果は 23,500,000円 (入札数6で法人の落札)となりました。
階数は違いますが似たような間取りの部屋が3,480万円で売り出されていましたので結構割安感のある落札価額でした。
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弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
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