中古住宅の住宅性能証明書の取得のあれこれ

タワーマンション

昨晩、不動産協会の集まりで新横浜の中華料理店に行ってきました。北京ダックなど色々美味しかったです。北京ダックは付属のせんべいみたいのも好きなんです。

あまり夜に新横浜に行ったことが無かったのですが、結構客引きとかも出ていて賑わっているようです。(マリノス通りの方です)

今後も健全に?発展してくれると良いのですが。w

北京ダック


国税に関する正確な情報について詳しくは、[国税庁のホームページ ]を御覧ください。毎年の様に制度が変わりますし、微妙な条件なども有ります。思い込みは危険です。不明な点は税務署に電話すると親切に教えてくれます。もちろん無料です。(本記事で取り上げている税制は平成30年4月の現在ものです)

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

さて、現在進行中の中古マンションの売買仲介の案件なのですが、買主様がご両親から一部の資金を援助をして頂けることになったそうです。

良いお話しなのですが、これはうまくやらないと贈与税が思いっきりかかってきます。例えば仮にお父様から20歳以上のお子様に1,000万円贈与した場合、お子様は177万円の贈与税を支払わなくてはなりません。

ところで、自己居住用の住宅の取得に対しての現在の税制は、国策のせいか結構やさしいです。各種軽減措置が適用されます。

今回検討されている両親からの資金援助についても「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という制度があり、一定要件のもとですが贈与税が非課税になります。

通帳と電卓

省エネ等住宅とは?

非課税になる金額はもちろん無制限というわけではありません。で、どのくらいの額まで非課税になるかというと、その額は700万円です。それ以上の部分は贈与税がかかってくるのですが、ここで取得する家屋が「省エネ等住宅」である場合は、さらに500万円枠が広がって、合計で1,200万円まで非課税となります。

この「省エネ等住宅」というのが、これまた分かりにくい言葉ですが、次のような定義です。

省エネ等住宅とは次の①~③のいずれかに適合する住宅用の家屋であることにつき、『建設住宅性能評価書の写し』等を贈与税の申告書に添付することにより証明がされたものをいいます。
①省エネ住宅(断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級 4以上)
②耐震住宅(耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震建築物)
③バリアフリー住宅(高齢者等配慮対策等級3以上)

今回は中古マンションなのですが、新築時に「建設住宅性能評価書」というのが発行されています。これによると、上記の①~③の全てがだめそうでした。

調べる猫

断熱等性能等級、省エネルギー対策等級?

しかしよく見ると①の省エネ住宅、「断熱等性能等級」というのが、新築時に発行されていた「建設住宅性能評価書」では「省エネルギー対策等級」となっていて、この等級が3でした。微妙に言葉が違います。

無い知識で悩んでいてもしょうがないので、新築時に建物検査を実施した会社に電話して聞いてみました。

そこでわかったのが、昔は「省エネルギー対策等級」という基準だったが、最近は「断熱等性能等級」という基準に変わっていて、新しい基準に沿って計算し直してみると、断熱等性能等級4をクリアする可能性が有るとのことでした。断熱等性能等級4をクリアすると非課税枠が500万円増えます。

その断熱性能を再検討のために計算するには、倉庫から昔の図面を探し出してこないといけなくて、2週間以上かかるかもしれないと言われたのですが、そこは得意のジャンピング土下座でお願いしました。

そうしたところ、1週間もかからずに「いけそうだよ~ん」とお答えを頂くことができました。なんでも、新基準では床からの断熱がなんちゃらで、とか言ってました。

土下座する猫

住宅性能証明書 ゲットだぜ!

まあ、とにかくいけそうということなので、買主様にご説明して正式に「住宅性能証明書」の発行依頼をしました。

贈与税を非課税にするためには、税務署に申告が必要なのですが、その際にこの「住宅性能証明書」を添付することにより、「省エネ等住宅」による500万円の非課税枠の増額が認められる仕組みです。

中古住宅の場合は、図面に基づいた計算の他に現場調査も必要になります。現場調査では実際に断熱材が備わっているか、劣化していないか、部屋を魔改造して、断熱を悪くしていないか、などを調べます。

壁の点検口から断熱材の厚さを測っている所です。先が尖ったスケールを断熱材に指してその厚さを測定します。

断熱材の厚さ測定

といった感じでこの調査も無事に終わり「住宅性能証明書」を発行していただくことができました。500万円の非課税枠の増額ゲットです。

よかったです。

住宅性能証明書

ちなみに、今回の「住宅性能証明書」の気になる発行費用は10万円越えでした。でも500万円に対する贈与税は48万円なので、しょうがないですね。


日々雑多な知識を取り入れています。(^o^)

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