競売事例研究 関内のマンションと保土ヶ谷の戸建

横浜駅

いよいよ緊急事態宣言も解除、そしてオリンピックですね。不動産市況はまだまだ高値安定が続きそうです?

さて、今月の事例研究はマンションと戸建を1件づつピックアップしました。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。


(1) ディアコート横浜・関内 3階

ディアコート横浜・関内

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ39
・入札期間:2021/07/06 ~ 2021/07/13
・開札期日:2021/07/20
・売却基準価額:17,780,000円

[物件情報]
・所在地:横浜市中区不老町三丁目12番地1
・交通1:市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅 徒歩3分
・交通2:JR根岸線「関内」駅 徒歩5分
・専有面積:74.26㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:RC造地下1階付地上11階建/3階部分
・総戸数:45戸
・間取り:2SLDK
・管理費:16,210円
・修繕積立金:11,360円
・組合活動協力金:3,000円
・築年月:1999年2月
・現況:所有者専有中(空室)

ディアコート横浜・関内の間取図

駅に近くて好立地です。よくマンションは駅から徒歩10分以内が良いとか言いますが、5分未満はインパクトが有ります。賃貸でも売却でも有利です。

ただ、気になる点も有ります。

債務者がマンション内で「不自然死」との記載が現況調査報告書に有ります。不自然死という言葉には他殺や自殺も含まれます。気になる人は良く調査するか、あるいは避けた方が良いかもしれません。

現況調査報告書
現況調査報告書

そしてこの不自然死については、当然売却基準価額にも反映されています。

それは評価書の最後の方に書いてあるのですが「市場性修正」として0.7を掛けています。3割引きということですね。

評価書
評価書

それから管理費等の滞納が有ることにも注意です。管理費等の債務は落札者が引継ぐ義務が有ります。

なお、一般市場価格としては取引事例などから見ると4,000万円超え位だと思います。


(2) 保土ヶ谷区岩崎町の戸建

保土ヶ谷区岩崎町の戸建

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ12
・入札期間:2021/07/06 ~ 2021/07/13
・開札期日:2021/07/20
・売却基準価額:17,470,000円

[物件情報]
・所在地:横浜市保土ヶ谷区岩崎町
・交通:JR横須賀線「保土ケ谷」駅 徒歩20分
・敷地面積:100.11㎡
・用途地域:第一種低層住居専用地域
・建ぺい率/容積率:50/100
・延床面積:97.66㎡
・建物構造:軽量鉄骨造2階建
・間取り:2DK + 2SLDK
・築年月:2016年5月
・現況:所有者専有中(居住無し)

保土ヶ谷区岩崎町の戸建の間取図

築浅で現在誰も居住していないようです。幅員9.5mと6.5mの公道の角地で接道状況も良好です。

駅からはちょっと遠いですが良さそうな物件だと思います。

ちなみに最寄りのバス停までは徒歩5分です。

保土ヶ谷区岩崎町の戸建のキッチン

一般市場価格とすれば3,000万円は超えると思います。

ここの所、戸建が人気ということも有り落札価額が高くなりそうです。


2021/07/24 追記

開札結果は次の様になりました。

(1)ディアコート横浜・関内 3階

・横浜地方裁判所本庁 R03ケ39
・売却基準価額:17,780,000円
・落札:取下

取下げとなりました。

(2)保土ヶ谷区岩崎町の戸建

・横浜地方裁判所本庁 R03ケ12
・売却基準価額:17,470,000円
・落札:42,010,011円(入札53件、法人)

入札数53件と人気です。売却基準価額の2倍以上での落札です。戸建の入札は強気傾向が続きますね。


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