競売事例研究 白楽東パークホームズ弐番館

本日は、現在閲覧中の競売の事例研究です。
初心者向けに値段が手頃で落札後にトラブルの少なそうな、物件を例にとって3点セットを読み解いて検討してみます。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。

さてこの物件、ファミリータイプの区分マンションですが、現在大手企業の借上げ社宅として利用されています。

投資でお考えの方は、そのままオーナーチェンジができれば、トラブルの可能性は少ないと思います。
本年6月に最初の更新が有り、次回は平成30年6月が更新時期です。

一方、ご自宅用にお考えの方にとってのポイントは、物件明細書に記載のある「同社の賃借権は抵当権に後れる」の部分です。

これにより、賃借人はその権利を落札者に対抗できません。
(但し6ヶ月の明渡猶予期間があります)

賃借人は大手企業ですし、あまり揉めること無しに明渡しを受けて、半年以内には自分で使うことができると思います。
(明渡までの賃料相当額は賃借人に請求できます)

さらに、施主や管理が三井不動産系な所も安心材料ですね。

さて、物件が良さそうなことはわかったのですが問題は入札金額です。

買受可能価額の794万4千円では当然に厳しいことはご存知と思いますが、考え方は色々あります。

まず投資利回りで考えると、例えば表面10%で1,320万円。
(ちょっと厳しい感じでしょうか？滞納管理費も支払う必要が有ります)

次に成約事例から見ると、お隣の「白楽東パークホームズ壱番館」の 2LDKが2,130万円というのが本年9月、昨年の4月には3LDKが2,300万円、
といった成約事例があります。

このあたりを参考に考えていくわけですが、競売のメインプレーヤーに、買取再販業者というのがいます。
で、彼らの付ける値段が結構ポイントで、それを上回る価格で入れないと落札は難しいと思います。

この買取再販業者の値段の決め方も、あるセオリーがあるのですが、長くなりますので今日はこの位にしておきます。

ご興味のある方は、お問い合わせ下さい。

2016/11/25 追記
本物件は、18,198,000円で法人が落札しました。入札は21人です。
人気になるのはわかりますが、やはり高かったですね。