競売事例研究 磯子のファミリータイプの区分マンション

磯子駅

秋になればコロナも落ち着きそうな感じでしたが、ちょっと先行き不透明になってきました。そんな中でも株価と不動産価格はなかなか下がりません。

識者によると株や不動産の問題でなく、単純に円の貨幣価値が下がっているからだそうです。分かった様な分からない様な感じの説明ですね。


さて、今月は今月は磯子のファミリータイプの区分マンションです。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。


(1) 物件情報

駅近の大規模マンションです。

磯子プリンスハイツ

【磯子プリンスハイツ 5F】

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ26
・入札期間:2021/08/24~2021/08/31
・開札期日:2021/09/07
・売却基準価額:20,050,000円

[物件情報]
・種類:区分マンション
・所在地:神奈川県横浜市磯子区磯子三丁目
・交通:JR京浜東北・根岸線「磯子」駅 徒歩3分
・専有面積:64.57㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:RC造地下1階付地上19階建/5階部分
・総戸数:240戸
・間取り:2LDK
・管理費:8,900円
・修繕積立金:8,400円
・築年月:2001年2月
・ 現況:所有者専有中

間取図

(2) エリア情報

磯子駅から徒歩3分、値段も手頃な感じのファミリータイプのマンションです。

駅近なので横浜や都心方面の通勤・通学には便利だと思います。賃貸でも賃料さえ適切であれば募集に苦労することはなさそうです。

磯子駅は駅前にマンションが多く、商業施設的には華やかな感じでは有りません。なお、駅の海側には高速湾岸線が通っていて、その先は工場地帯です。

磯子区役所

(3) 取引事例

6階の同じタイプの部屋が令和1年7月に2,980万円で成約しています。

その他の事例を見ると専有面積や階数はばらばらなのですが、概ね45万円/㎡前後で取引されているようです。

ただ、ご存知のようにここ1~2年でマンションの価格がぐっと上がっている感じなので、今から売り出すとすれば、50万円/㎡前後、この専有面積だと3,300万円くらいでの売出価格かもしれません。

販売図面

(4) 入札の作戦

売却基準価額が約2,000万円、一般流通価格が3,300万円とするとその差は約1,300万円。売却基準価額で買えれば嬉しいわけですがどうでしょうか?

手頃なマンションは人気が高く、特に転売業者が主な競争相手になるはずです。

で、その業者目線で考えると、そのまま転売するよりもリノベーションで付加価値を上げ、大きく利益を取りたいところです。

設備など見栄え良く改装して例えば3,800万円前後の売出しとかそんな感じでしょうか。ここから利益とか改装費などを逆算していけば、業者の入札目線がある程度見えてくると思います。

リフォーム工事

ところで、賃貸で考えると仮に賃料15万円で貸せるとしたら年間賃料180万円です。仮に表面利回り7%以上欲しければ、2,571万円以下で買って仕上げる必要があります。修繕費なども考えると純粋に投資用としてはあまり面白くなさそうですね。

当初はマイホームなどの実需で考えて、将来賃貸での運用もできそう、くらいに考えておくのが良いかもしれません。

一般流通価格よりそれなりに安く買って、その分浮いたお金で好きな様にリフォームして暮らすというのがコスパ的に良さそうです。

欲張り過ぎると落札できませんが、あまり頑張りすぎるのもよく有りません。競売には特有のリスクも有りますので、普通に買うよりは安く買わないと意味ないです。

個人が業者よりも有利な点は、利益幅を取らなくても良い事と、無理に買わなくても良い事です。

磯子区役所

(5) その他

管理費等の滞納金は少なめですが、支払の義務は落札者に引き継がれます。

また、現況調査報告書には次の様な記載が有ります。

現況調査報告書
現況調査報告書
現況調査報告書より

2021/09/11 追記

開札結果は次の様になりました。

・横浜地方裁判所本庁 R03ケ26
・売却基準価額:20,050,000円
・落札:33,001,000円円(入札30件、法人)

想定よりも高めの落札価額でした。リフォーム転売だとすると、はたしていくらくらいの値段で出てきますでしょうか?

最後の1,000円がプロっぽいですね。


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