競売事例研究 格安物件あれこれ

住宅地

年が明けて早くも約1ヶ月経ってしまいました。今年はまだあまり働いていないような気がしてなりません…


さて、今月の事例研究は、皆様の大好物?格安物件をいくつか見てみます。

最初に結論ですが、安いのには必ず理由が有ります。それをきちんと理解することが大事です。


(1) 横浜地方裁判所本庁 H30ヌ101

茅ヶ崎市柳島海岸の戸建のオーナーチェンジ物件です。

茅ヶ崎駅まではちょっと遠いのでバス便になりますが、すぐ前が海で雰囲気が有ります。また、海釣りをする人はご存知の地名かもしれません。

茅ヶ崎戸建

・入札期間:2020/02/04~2020/02/10
・売却基準価額:1,030,000円
・所在地:神奈川県茅ヶ崎市柳島海岸
・土地面積:94.86㎡
・延床面積:90.05㎡
・建物構造:木造瓦葺2階建
・間取り:5DK
・築年月:1974年9月
・現況:賃貸中

築古ですけど茅ヶ崎の土地付きの戸建がなんと売却基準価額103万。安いですね。

現況賃貸中で家賃は月額6万円。売却基準価額で買えれば利回りは驚きの72%です。(^^)

でもそんなに美味しい話はありません。

裁判所の三点セットを見ると最初に書いてあります。

「本件土地及び建物はいずれも共有持分についての売却であり、買受人は当該物件を当然に使用収益できるとは限らない」

ちなみに土地の持分は24分の3です。共有の意味とリスクがよくわからない人は手を出してはだめです。わかっていても難しいですけど。

物件明細書
物件明細書抜粋
柳島海岸
柳島海岸

(2) 横浜地方裁判所小田原支部 H31ケ14

箱根のリゾートマンションです。温泉大浴場、露天風呂などの温泉設備が有ります。(ディセント強羅)

ディセント強羅

・入札期間:2020/01/29~2020/02/05 ※特別売却実施期間
・売却基準価額:900,000円
・所在地:神奈川県足柄下郡箱根町強羅字向山
・専有面積:57.91㎡
・建物構造:RC造5階建(地下1階)
・間取り:1LDK
・築年月:1990年8月

ディセント強羅の間取図

前回の入札で落札されなかったので特別売却になりました。

特別売却では、入札によらず期間中に一番に買受けを申し出た人に権利が与えられます。売却基準価額は90万円です。買受可能価額はその8割の72万円となります。

外国人にも人気の箱根の温泉付きリゾートマンションが90万円とは安いですね。なぜ落札されないのでしょうか?それには理由が有ります。

このマンション、毎月管理費が40,100円と修繕積立金が7,505円の支払いが必要です。リゾートマンションは温泉とかの豪華施設の分、管理費が高いのが一般的です。その他固定資産税が年間約13万円必要です。(別荘は税の軽減措置が無いです)

本物件の所有者になると、何も使わなくてもこれだけの金額(年間約57万円)の支払い義務が有ります。

ディセント強羅の室内

日本の法律では所有している不動産は放棄できません。売却または譲渡できなければこれら固定費を支払い続けなければなりません。

ということで、たまにしか使わないんだったらホテルとか旅館を利用した方がお得かもしれませんね。

(3) 横浜地方裁判所本庁 R01ケ404

相鉄線の西横浜まで徒歩約5分、天王町も約9分くらいで行けると思います。横浜の中心部に近い戸建です。

横浜市西区久保町戸建

・入札期間:2020/02/04~2020/02/10
・売却基準価額:1,990,000円
・所在地:横浜市西区久保町
・延床面積:104㎡
・建物構造:木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
・間取り:2K+2K
・築年月:1958年12月

売却基準価額199万円。安く思えますが理由はもちろん有ります。

この物件の場合は建物が存する敷地が問題です。

そもそもこの競売は建物だけで土地は含まれていません。敷地は借地です。さらに建築基準法上の道路に接道していないので建物の再建築ができません。そして建物は築60年越えです……

横浜市西区久保町戸建敷地
横浜市西区久保町戸建の間取図

競売に限らず、格安物件は確固たる方針や苦労を楽しむ感覚が無いと難しいと思います。事前に入念な調査と検討が必要です。

価格の安さの度合いはそのままリスクの大きさを表していることが多いです。通常より安いと思ったらまず安い理由を探しましょう。

猫

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