9月に入ってもまだまだ暑いですね。そろそろ暑さも勘弁して欲しいです。
さて、今月の事例研究は菊名駅近くの戸建です。
売却基準価額は1,372万円と手頃な価格です。どんな物件か見てみましょう。
港北区大豆戸町 戸建
・横浜地方裁判所本庁 R06ケ66
・入札期間：2024/10/08～2024/10/15
・開札期日：2024/10/22
・売却基準価額：13,720,000円
・所在地：横浜市港北区大豆戸町字安山２３４番地２
・交通1：ＪＲ横浜線・東急東横線「菊名」駅 約300m
・交通2：横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜駅」1.03km
・交通3：ＪＲ横浜線・東海道新幹線「新横浜駅」1.13km
・構造：木造スレートぶき２階建
・種類：居宅
・築年月：2018年3月
・土地権利：借地権
・土地面積：117.65㎡ ※借地、セットバック部分約4㎡を含む
・建物面積：99.57㎡ ※現況
・間取り：4LDK
・都市計画区域：市街化区域
・用途地域：第一種低層住居専用地域
・建ぺい率・容積率：50%・100%
・接道：南西公道幅員約3.4m
・施設：公営水道、都市ガス、公共下水
・現況：所有者占有中
エリア・交通
菊名駅まで道路距離で約300m。
不動産の広告のルールでは徒歩の場合1分80ｍで表示しますので徒歩4分ということになります。
まさに駅近なのですが、ご存知の通り横浜はアップダウンが多い地域です。
こちらも現地までは駅からはだいぶ上りになると思います。
ちなみに標高を調べてみたら菊名の駅前は標高7.7m、現地は38.2mでした。
主に車やバイクを利用、または坂道が許容できるのであれば、東横線、横浜線の菊名駅が近くですので利便性は高いと思います。
新横浜駅も一応徒歩圏ですね。
それから「大豆戸町」は「まめど」と読みます。由来は知りません。
横浜ではこんな地形をよく見かけます。
建物について
2018年3月築の木造2階建。築浅と言っても良いと思ます。
現況調査報告書、評価書を見ても建物の状態は良好なようです。
おそらく多額のリフォームや修繕等の費用をかけることなく使えるのではないでしょうか。
また、敷地が100㎡以上ありますので、都会によくある狭小3階建てではなく、カースペースが別の2階建てとなっていいるのが良い感じです。
土地の権利について
土地の権利は借地権です。これが売却基準価額が安くなっているポイントです。
評価書を見ると「土地の利用権等の価格」を算出する所で、相場の地価に0.6をかけています。
すなわち借地なので借地権価格として土地代を6割の価格で見積もっているということです。
なお、地主さんは近所のお寺さんで、評価書によると賃料は19,030円/月となっています。
お寺さんが地主の借地は結構多く見るのですが、賃料に加えて名義変更料、更新料などの各種手数料がきっちり決まっていることが多く、わりと安心感があります。
その代わり、賃料や手数料の交渉とかはしにくい事が多く、また底地を売ってもらえることも少ない印象です。
入札戦略
借地と言ってもこのあたりでの新築の戸建は5,000万円は超える価格になると思います。
借地で築7年という点でどこまで減価を見込むかが検討のポイントになります。
さらに評価書では借地の名義変更料を約200万円ほど見込んでいまのでこの分も考えておかなければなりません。
いずれにしても借地契約が継続あるいは新規契約できるかが最重要になりますので、事前に確認することが必要です。
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