東京オリンピックがいよいよ始まりましたね。
五輪後の不動産暴落を力説していた一派が以前はたくさんいました。はたして今年後半からどうなりますでしょうか。
さて、今月は共同住宅をいくつかピックアップしてみます。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
(1) 中区相生町6丁目ビル
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ485
・入札期間：2021/08/03 ～ 2021/08/10
・開札期日：2021/08/17
・売却基準価額：295,610,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市中区相生町六丁目１００番地３
・交通１：ＭＭ線「馬車道」駅 徒歩3分
・交通２：市営地下鉄ブルーライン「関内」駅 徒歩4分
・交通３：ＪＲ根岸線「関内」駅 徒歩8分
・交通４：ＪＲ根岸線「桜木町」駅 徒歩6分
・敷地面積：165.32㎡
・用途地域：商業地域
・建ぺい率/容積率：80/600
・延床面積：1175.17㎡
・建物構造：RC造地下1階付き11階建
・現況用途：店舗・事務所・共同住宅・居宅
・築年月：2017年7月
・現況：賃貸中
あまり出てこない築浅RCの大型物件です。
馬車道駅、関内駅、桜木町駅に囲まれたエリアです。
(2) 西区西戸部町2丁目アパート
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ500（物件番号3・4）
・入札期間：2021/08/03 ～ 2021/08/10
・開札期日：2021/08/17
・売却基準価額：28,860,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市西区西戸部町二丁目１２８番地１７
・交通１：京浜急行本線「戸部」駅 徒歩12分
・交通２：市営地下鉄ブルーライン「関内」駅 徒歩15分
・交通３：ＪＲ根岸線「桜木町」駅 徒歩16分
・敷地面積：138.02㎡
・用途地域：第二種中高層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：60/150
・延床面積：144.04㎡
・建物構造：木造スレートぶき２階建
・現況用途：共同住宅・事務所
・間取り：1R×12戸
・築年月：2017年5月
・現況：賃貸中（一部）
この辺りは細く曲がりくねった道が多いです。起伏も結構あります。
検討される方は実際に現地を歩いてみて下さい。
(3) 鶴見区東寺尾東台アパート
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ188
・入札期間：2021/08/03 ～ 2021/08/10
・開札期日：2021/08/17
・売却基準価額：27,760,000円
[物件情報]
・所在地：鶴見区東寺尾東台８番６号
・交通：京浜急行本線「花月総持寺駅」駅 徒歩18分
・敷地面積：203.66㎡
・用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
・建ぺい率/容積率：60/200・80/200
・延床面積：344.52㎡
・建物構造：鉄骨・木造瓦葺３階建
・現況用途：居宅・共同住宅・駐車場
・間取り：4LDK＋S＋1LDK×2＋1K×4＋駐車場
・築年月：1989年12月
・現況：賃貸中（一部）
２回めの入札です。
前回（2021年2月）は法人が52,888,999円で落札していますが、放棄したのでしょうか？
仕上げるには結構大変そうな感じですが今回はどうなりますでしょうか。
(4) 鶴見区下末吉6丁目アパート
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ500（物件番号1・2）
・入札期間：2021/08/03 ～ 2021/08/10
・開札期日：2021/08/17
・売却基準価額：22,190,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市鶴見区下末吉六丁目２１番２８号
・交通：ＪＲ京浜東北線「鶴見」駅 徒歩4分 バス15分
・敷地面積：118.77㎡
・用途地域：第二種中高層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：60/150
・延床面積：108.43㎡
・建物構造：木造スレートぶき２階建
・現況用途：共同住宅
・間取り：1R×8戸
・築年月：2014年5月
・現況：賃貸中（一部）
最寄り駅のJR鶴見駅へはバス便となります。
賃貸募集では不利になりますので想定賃料をよく検討する事が必要だと思います。
さて、収益物件は区分マンションや一般の戸建てと比べて入札金額の検討が難しい様に思います。
そして、近年特に落札価額が一般市場での取引価格に近くなる事が多いです。
収益物件は大型で賃貸人などの関係者が増えるほど権利関係の調整業務が大変です。
各賃借人、またサブリース会社が入っていればその会社との交渉など、相手方と揉めそうな状況では弁護士を入れた方がスムースに進められるかもしれません。コスト、そして時間との兼ね合いですが。
さらに、修繕やリフォームの費用なども一般の戸建などと比べて金額が大きくなることがほとんどです。
資金計画は余裕を持って検討しましょう。一般の流通物件と違い、賃料がすぐに入ってくるとは限りませんし。
2021/08/17 追記
開札結果は次の様になりました。
(1)中区相生町6丁目ビル
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ485
・売却基準価額：295,610,000円
・落札：620,000,710円（入札22件、法人）
売却基準価額の2倍以上での落札です。高額ですがこれでもお得ということなのでしょう。
(2)西区西戸部町2丁目アパート
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ500（物件番号3・4）
・売却基準価額：28,860,000円
・落札：66,666,600円（入札26件、個人）
こちらも売却基準価額の2倍以上での落札です。落札は個人の方です。
(3)鶴見区東寺尾東台アパート
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ188
・売却基準価額：27,760,000円
・落札：39,800,000円円（入札12件、法人）
これはちょうど良さそうな所で決まった感じです。
(4)鶴見区下末吉6丁目アパート
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ500（物件番号1・2）
・売却基準価額：22,190,000円
・落札：48,070,707円（入札26件、法人）
こちらも売却基準価額の2倍以上での落札です。
やはり収益物件は人気ですね。やや過熱気味な感じもしますが、一度付いた値段は今後の目安価格となっていきます。5年後は「あの時はまだ安かった」とか言ってるかもしれません。
収益物件は適切な賃貸経営ができれば確実に売上は上がります。儲けの多寡は有るにせよ、条件の悪い融資を使わずに長期間保有するつもりなら大失敗は少ないと思います。
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その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
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