競売事例研究 ライオンズマンション日吉ガーデンシティ

ライオンズマンション日吉ガーデンシティ

暑かったり涼しかったりの繰り返しの日々ですが、出歩くことが多いせいか、そろそろ暑い日はネクタイに上着は厳しくなってきました。

今年も早めにクールビズで行こうと思います。明日は宇都宮です。


さて、今月の事例研究は横浜市港北区のファミリータイプの区分マンションです。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。

まずは物件の情報です。

ライオンズマンション日吉ガーデンシティ 207号室

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 平成29年(ケ)第597号
・入札期間:2018/05/22 ~ 2018/05/29
・開札期日:2018/06/05
・売却基準価額:13,910,000円

[物件情報]
・種別:区分所有建物
・敷地利用権:所有権
・所在地:横浜市港北区下田町5-7-1(住居表示)
・交通1:横浜市営地下鉄グリーンライン 高田駅 徒歩13分
・交通2:横浜市営地下鉄グリーンライン 日吉本町駅 徒歩15分
・占有面積:66.64平米 ※登記簿(内法)
・建物構造:鉄筋コンクリート造5階建/2階部分
・間取り:3LDK
・管理費:11,870円
・修繕積立金:15,990円
・管理会社:株式会社大京アステージ
・総戸数:93戸
・築年月:2000年11月
・現況:所有者居住中

ライオンズマンション日吉ガーデンシティの間取図

郊外型のファミリータイプのマンションです

3LDKの標準的なファミリータイプのマンションです。

最寄り駅は徒歩13分の地下鉄グリーンラインの高田駅です。そして同じ地下鉄の日吉本町駅へは徒歩15分で、さらに東横線の日吉駅だと徒歩23分です。(バス便も有ります)

どうでも良いことですが、高田駅よりも、日吉本町駅、さらには日吉駅が最寄り駅とした方がイメージが良くなってきますね。

余談ですが、賃貸で募集するときなどは、部屋を探す人がどのように検索するか考えて物件情報を入力するのが大事なテクニックになります。交通だけでなく設備もですね。

現況について

現況は所有者が居住中です。

現況調査報告書を見る限りでは、ややこしそうな権利関係もないので、比較的スムースに占有解除できる可能性が高いと思います。

管理費の滞納はやや多く、平成30年1月現在で約53万円です。これは落札者に支払い義務が有りますのでご注意下さい。

ライオンズマンション日吉ガーデンシティの管理費等

相場はどんな感じでしょうか

同規模の部屋で調べてみましょう。

まず、現在売りに出ている部屋が見つかりました。4階のリノベーション済で3,280万円の値付けです。

次にこのマンションの取引事例を調べてみた所、最近では次の成約事例が有りました。

  • 平成30年3月成約の1階が2,780万円。※リノベーション済。
  • 平成29年6月成約の2階が同じ2,780万円。

入札戦略の検討

室内の修繕やリフォームにどれだけお金をかけるかで、資金計画も変わってくると思います。

4階のリノベーション済が3,280万円で売られていますので、競売で買うとしたら、修理やリフォーム分をプラスしてこの値段に近くなってしまったら、競売でリスクを取る意味はあまりなくなってきます。

ファミリータイプのマンションはリフォームも結構費用がかかりますし、普通に住宅ローンを使って売っているのを買った方が余計な心配も無いです。

そして、さらに上記の実際の成約価格や滞納管理費なども考慮すると、そこそこの価格が見えてくるのでは無いでしょうか。

最近の入札状況から考えると、ある程度強気で行かない難しいかもしれませが、あまり熱くならないように冷静に考えましょう。

プロの転売業者と違って、一般の方は無理して仕入れる必要は有りませんので。

本物件にご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

熱血先生をなだめるベテランカワウソ

2018/06/21 追記

この物件は、22,408,088円での落札となりました。入札数18件、法人の落札です。まあ、妥当な価格ではないでしょうか。


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もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。

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