競売事例研究 東急ドエル・ステージ21磯子

競売事例研究 東急ドエル・ステージ21磯子

今月の競売事例研究は横浜市磯子区の区分マンションを取り上げてみます。

専有面積が広めの物件を低予算で狙っている方に良いと思います。

3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。981.jp や BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。


東急ドエル・ステージ21磯子 A棟 1F

(1) 概要

A棟~C棟の3棟で構成された東急不動産の大規模開発物件です。敷地も含めて南欧風というのかちょっと洒落た感じに仕上がっています。

東急グループということで管理なども含めて安心感が有ります。

共用施設として居住者用の温水プール、トレーニングルーム、テニスコート、ゲストルームなども有る様です。

東急ドエル・ステージ21磯子 A棟

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ419
・入札期間:2022/05/02 ~ 2022/05/10
・開札期日:2022/05/17
・売却基準価額:12,380,000円

[物件情報]
・所在地:横浜市磯子区岡村一丁目
・交通:JR京浜東北・根岸「根岸」駅 バス6分 バス停徒歩8分
・専有面積:99.25㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:RC造地上4階建/1階部分
・総戸数:93戸
・間取り:3LDK
・管理費:18,600円
・修繕積立金:7,080円(団地)+15,070円(棟別)
・トランクルーム:700円
・給湯:3,440円
・築年月:1991年9月
・現況:所有者占有中

間取図

(2) ロケーション

根岸駅からはバス便になりますが、居住者専用のシャトルバス(150円)が有るそうです。

高台の緑が多い住宅地で静かに暮らせそうです。


(3) 専有部

特にリフォーム履歴も無いようなので築年数からしても相当程度の補修や設備機器の入れ替えが必要だと思います。

一通り工事をすれば見違えるようになると思いますが、専有面積が広いので費用など十分に検討が必要です。

浴室

(4) 価格

本物件は一般流通での取引事例を見ると18万円/㎡程度なので、概ね市場価格1,800万円くらいでしょうか。もう少し高いかもしれませんが。

売却基準価額が1,238万円なので入札額は修繕などと合わせて考え所です。専有面積が広い分管理費も高い事と、管理費等の滞納額にも注意が必要です。

この物件で目を引くのは、評価書で積算価格が比準価格を上回っていることです。

この理由は、敷地が広いので区分マンションにしては土地部分の価格が高く評価されているためと思われます。

評価書
評価書より抜粋

(5) その他

駅からバス便ということで、特に実際の現地確認が重要です。室内は見れませんが立地も含めて雰囲気が自分に合うかどうかがポイントです。

価格帯も手頃ですので広いマンションをお探しの方は検討されてみてはいかがでしょうか。

ご興味の有る方はお気軽にご相談ください。

横須賀線(横浜駅)

追記

落札価額は17,120,000円(入札4件、法人)でした。人気はイマイチのようでしたが、それなりの価格で落札されています。


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