毎日暑くて大変ですね。私は早々にクールビズで失礼しております。
さて、今月の事例研究は、横浜市中区のファミリータイプの区分マンションです。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト)で事件番号から検索してみて下さい。
まずは物件の情報です。
クオス横濱石川町レジデンシャルステージ 6階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 H30ケ492
・入札期間：2019/06/04 ～ 2019/06/11
・開札期日： 2019/06/18
・売却基準価額：17,760,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地： 横浜市南区中村町２丁目
・交通1：市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅 徒歩11分
・交通2：JR京浜東北・根岸線「石川町」駅 徒歩13分
・占有面積：62.17平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：鉄筋コンクリート造7階建/6階部分
・間取り：3LDK
・管理費：9,030円
・修繕積立金：8,930円
・管理会社：株式会社ポートハウジングサービス
・総戸数：32戸
・築年月：2012年9月
・現況：所有者専有中
使いやすそうな間取りです
専有面積60㎡台で3LDKだと、やや狭めの間取りになりますが、リビングに接している洋室をリビングと一体化できそうですので、2LDKとしても使えると思います。
3LDKだとやはり70㎡以上欲しいですが、最近は値段が高くなったせいもあるのか、60㎡台の3LDKもよく見かけますね。
エリアについて
マンション名に「石川町」とついていますが、物件の場所自体は、おしゃれなイメージの石川町の方ではありません。
元町や中華街も歩いてすぐですが、庶民的なよこはまばし商店街も近くですので便利な場所です。
現況について
所有者居住中との事ですが、写真を見る限りクリーニング程度で使用できそうです。建物もまだ築7年ですので、設備なども含めて良さそうですね。
相場はどんな感じでしょうか？
築7年で総戸数32戸ですので、あまり取引事例は無いようなのですが、平成30年に5階の部屋が3,250万円で成約しています。専有面積は壁芯で62.46平米と本物件と比べるとやや狭い2SLDKです。
入札戦略の検討
権利関係もシンプルですので、補修もあまり手を入れなくて大丈夫そうです。
3,250万円の成約事例を睨みながら検討するわけですが、市場価格の2割引くらいだと厳しいかもしれません。リスクの少なそうな物件は、あまり欲張ると落札できないです。
2019/06/24 追記
売却基準価額の約1.81倍、32,200,009円で法人での落札でした。入札数は20件です。結構な高値で落札されました。
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