物件調査や契約などでバタバタしています。
真夏になったらちょっとのんびりしたいと思うのですがどうなるでしょうか。
もしかしたら要領が悪いのではないかと思う今日この頃です。
今月の事例研究は、茅ヶ崎市の区分マンションです。
なぜここを取り上げたかというと、大昔この物件の近所に住んでいたことがあって懐かしかったからです。w
グレイス茅ヶ崎ソレアード 5F
・横浜地方裁判所本庁 R05ケ319
・入札期間：2024/06/25～2024/07/02
・開札期日：2024/07/09
・売却基準価額：18,950,000円
・所在地：神奈川県茅ヶ崎市本村二丁目１５７１番地１
・交通1：ＪＲ東海道本線「茅ヶ崎」駅 徒歩14分
・交通2：ＪＲ東海道本線「茅ヶ崎」駅 バス3分 バス停 徒歩3分
・交通3：ＪＲ相模「北茅ヶ崎」駅 徒歩13分
・専有面積：65.18㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上6階建/5階部分
・総戸数：40戸
・間取り：3LDK
・管理費：14,010円
・修繕積立金：21,640円
・築年月：2003年6月
・現況：所有者占有中（空家）
エリア・交通
茅ヶ崎はご存知の方も多いと思いますが、東海道線の線路を挟んで「海側」と「山側」では雰囲気や価格の相場などが違います。
海が好きで、マリンスポーツを楽しみたい方、あるいは湘南のイメージが好きなのでしたら「海側」一択になるのですが、価格は高めになります。
逆にあまり海やイメージにこだわらないのでしたら「山側」が価格も「海側」よリーズナブルです。「山側」といっても結構広いですけど。
また「山側」には大きなイオンが2つもありますのでお買い物なども便利だと思います。
さて今回のマンション「グレイス茅ヶ崎ソレアード」ですが、位置的には「山側」になります。
ちょっと歩きますが、相模線の北茅ヶ崎駅と東海道線の茅ヶ崎駅の2駅に徒歩でアクセス可能です。
また、国道1号線沿いなので車での移動もスムーズだと思います。
マンションについて
ファミリータイプで総戸数60戸とまあまあな規模のマンションです。
ちなみに総戸数が少ないと1戸あたりの管理費や修繕積立金などの負担が多くなりやすいです。
2003年築、外観は6階建でレンガ調のタイル貼りのスッキリしたデザイン。
もちろんオートロック、宅配ロッカーと言った設備は一通りそろっています。
お部屋について
現況は所有者占有中ということですが、居住者がいなくても、誰かが物を室内に置いていたり、あるいは鍵をかけて誰も入れないようにしていると「占有中」ということになります。
裁判所の現況調査報告書を見る限りでは、居住者は無しでまた動産類も残っていないということですので実質的には空家状態の様です。
また、賃貸借契約など面倒な権利関係も無い様です。
築年数（約21年）を考えると水回り機器などはそろそろ入れ替えを考えたいところですが、状態は悪く無さそうなので当面の間修繕等でしのげるかもしれません。
なお、5階なので眺望はそれなりに良いとは思うのですが、部屋の方向を考えるとバルコニーに出ないと海は見えないかもしれません。（裁判所の3点セットには眺望までは記載されていません）
価格について
近隣も含めて同じ様なタイプの部屋の成約事例を調べました。
階数や広さにもよりますが平米単価35～40万円前後といったところでの取引が多いようです。
今回のお部屋のだと2,600万円前後といった感じでしょうか。
わりと気軽にローンを組んで買えるような価格帯ですね。
と思ったのですが、現在同じ間取りの4階のお部屋が3,990万で売りに出されています。
こちらは水回りも含めてフルリノベーションされています。なので横並びでの比較は出来ないので積算で考えてみます。
例えば2,600万円でお部屋を仕入れてリノベーション工事に700万円かけると3,300万円になります。
売主はリノベ転売の業者になりますので、当然ながらこれに利益と消費税を乗せて販売するとどうしても3,990万円くらいにはなってしまうように思います。
最近のマンション価格は郊外でも都心部のマンション価格の急騰にも引っ張られているみたいなので、相場としてはもう少し高いのかもしれません。
相場が正しいかどうかというのもありますが、売物が無ければ買えません。このあたりが大量生産の品物と不動産の違いですね。
入札戦略
リスクが少なそうな物件なので、落札金額は高くなりそうに思います。
売却基準価額（1,895万円）にちょっと乗せたくらいでは落札は難しいと思います。
ただ3,000万円を超えるとやりすぎな感じがしますので2,500万円くらいを中心に考える感じでしょうか。
なお、管理費等の滞納がたぶん50万円くらいです。
これは落札者に支払い義務がありますので資金計画に入れておく必要があります。
28,260,000円で法人の落札でした。入札件数は17件です。
売却基準価額の約1.49倍、良い所で決まった感じです。
自分の想定や希望よりちょっと高めに入札しないとなかなか落札できませんね。
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