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競売事例研究 茅ヶ崎の戸建と元住吉のアパート

横浜地方裁判所川崎支部

コロナによる大不況で不動産は大暴落すると言っていた評論家?が春先には何人もいました。でも、まだそんな気配は無い様です。むしろ値上がり気味の物件も多い感じがします。

もし不況により競売物件が増えてくるとしたら年明けくらいからだと思いますが、はたしてどうなりますでしょうか?

みなとみらい

さて、今月の事例研究は、茅ヶ崎市東海岸北の戸建と、元住吉と武蔵小杉徒歩圏のアパートの2件を取り上げます。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。


(1) 茅ヶ崎市東海岸北四丁目戸建

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R02ケ20
・入札期間:2020/11/02~2020/11/10
・開札期日:2020/11/17
・売却基準価額:13,910,000円

[物件情報]
・種別:戸建(土地・建物)
・所在地:茅ヶ崎市東海岸北四丁目14-38
・交通:JR東海道本線「茅ヶ崎」駅 徒歩18分
・土地権利:所有権
・土地面積:96.33㎡
・建物構造:木造2階建
・床面積:81.79㎡
・間取:3LDK
・建築年月:2005年9月
・駐車スペース:有り ※車種による
・建ぺい率・容積率:60%/150%
・用途地域:第一種低層住居専用地域
・現況:所有者専有中(居住中)

間取図

茅ヶ崎はイメージがなんとなく良くて人気の住宅地です。そして東海道線の南、海岸側のエリアは特に人気です。本物件はまさにこのエリアに有ります。

駅からはちょっと遠いですけど茅ヶ崎市民は自転車が基本なので大丈夫です。w(実は私も茅ヶ崎市民だったことがあります)

茅ヶ崎

物件が小さめな分、価格的にもお手頃感が有りますが、実は現在この物件は一般でも売り出されています。

いわゆる任意売却で、価格は2,380万円の値付けです。任意売却で売れてしまえば競売は取り下げになり、売れなければそのまま入札となります、この物件がどうしても欲しい人は任意売却で売り出されている内に買ってしまいましょう。


さて、この土地の相続税路線価は19万円/㎡なので1,830万円。路線価は実勢価格の8割とされていますので、0.8で割り戻すと2,287万円です。

実際は敷地が旗竿地だったりするので割り引いて考えないとだめで、裁判所の評価書の土地価格は1,578万円です。

で、ここに築15年の戸建が乗っていますので良い感じのお値段では無いでしょうか?

茅ヶ崎市東海岸北の戸建

(2) 川崎市中原区木月伊勢町アパート

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所川崎支部 R01ケ169
・入札期間:2020/11/04 ~ 2020/11/11
・開札期日:2020/11/18
・売却基準価額:32,280,000円

[物件情報]
・種別:共同住宅(土地・建物)
・所在地:川崎市中原区木月伊勢町7-38
・交通1:東急東横線「元住吉」駅 徒歩6分
・交通2:東急東横線「武蔵小杉」駅 徒歩12分
・土地権利:所有権
・土地面積:106.41㎡
・建物構造:木造2階建
・床面積:112.26㎡
・間取:1R×7室
・建築年月:2005年3月
・建ぺい率・容積率:60%/200% ※前面道路幅員による制限有り
・用途地域:第一種住居地域
・現況:一部賃貸中

間取図

人気の東横線で駅近のアパートです。(東横線と書くとつい癖で「人気の」を付けてしまいます)

最寄りは元住吉駅ですが、武蔵小杉駅も徒歩圏なので利便性はマシマシです。

建物の築年数は15年でまだまだ耐用年数内です。(なぜか先程の茅ヶ崎の戸建と同じ築年ですね)

元住吉のアパート

またこちらも敷地が旗竿地で、裁判所の評価書の土地価格は3,809万円です。

収益面から見てみると満室賃料は概算で550万円/年。表面利回り10%でも価格は5,500万円になりますね。

権利関係もあまり難しそうでない感じですし、この物件は人気が出ると思います。売却基準価額ではまず買うことは出来ないと考えた方が良いです。

元住吉のアパートの居室
元住吉のアパートのキッチン

2020/11/23 追記

落札価格はそれぞれ次のようになりました。

(1) 茅ヶ崎市東海岸北四丁目戸建

・落札:25,560,000円 (入札数18で法人の落札)
・売却基準価額:13,910,000円

売却基準価額の1.8倍での落札でした。任意売却での売出価格よりも高かった?

(2) 川崎市中原区木月伊勢町アパート

・落札:65,000,000円 (入札数20で法人の落札)
・売却基準価額:32,280,000円

売却基準価額の約2倍での落札でした。収益物件は競売では数が少ないせいか人気が有ります。

なんだかんだ言いながらも結構活況で高値落札が多い競売の状況です。


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