競売事例研究 単身者用区分マンション

横浜地方裁判所

今月の競売事例研究は投資用の区分マンションを取り上げます。安心感の有る築年数の2件です。

1Kの単身者用の物件で、今回ご紹介する位の築年だと室内はほぼ今風の作りになります。

バス・トイレ別で専有面積20㎡以上という感じです。

これがもっと古めの物件だと3点ユニット、専有面積16㎡程度の部屋が増えてきます。

さらに今回の物件はどちらも独立洗面台が有るのが良い点です。

バストイレ別でも浴室内に洗面台が有ると格が落ちる感じになります。


3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。981.jp や BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。


(1) Rising place 桜木町2番館 2F

桜木町徒歩5分、2007年築、賃借人有りの物件です。大通り沿いでなかなか良い立地です。

マンションの1階にもお店が入っています。

Rising place桜木町2番館

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ446
・入札期間:2022/06/14 ~ 2022/06/21
・開札期日:2022/06/28
・売却基準価額:11,060,000円

[物件情報]
・所在地:横浜市中区野毛町三丁目117-1
・交通1:JR京浜東北線 桜木町駅 徒歩5分
・交通2:京急本線 日ノ出町駅 徒歩5分
・専有面積:20.90㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:RC造地上11階建/2階部分
・総戸数:130戸
・間取り:1K
・管理費:2,490円
・修繕積立金:5,800円
・築年月:2007年2月
・現況:賃貸中

間取図

賃貸状況

普通賃貸借契約で賃料72,500円、管理費10,000円の合計82,500円です。

また、賃借人は大手の会社の社宅となっているようで安心感が有ります。

さらに賃貸借契約が抵当権設定の後となっています。

これは、落札後に自分で使いたい場合は、退去して頂く権利があるという事です。(但し退去してもらうにあたっては6ヶ月の猶予が必要となります)

浴室

一般売買での相場

裁判所の評価書の比準価格は1,563万円となっています。(比準価格とは近隣の物件の取引事例から算出された価格です)

ただ、私の感覚では現在の相場はもう少し高いように思います。

立地も駅が強いのでおそらく表面利回りだと5%弱くらいかなと思います。

賃料で利回りを割り戻すと4.5%で2,200万円、5.0%で1,980万円になります。なので2,000万円前後が相場ではないでしょうか。

評価書
評価書より抜粋

(2) ミリオンステーションプラザ鶴見市場 2F

京急の鶴見市場駅から徒歩1分、駅前というか駅の隣のに位置しています。

2008年築の部屋で賃借人がいます。

ミリオンステーションプラザ鶴見市場

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ456
・入札期間:2022/05/31 ~ 2022/06/07
・開札期日:2022/06/14開札
・売却基準価額:8,980,000円

[物件情報]
・所在地:横浜市鶴見区市場大和町7-3
・交通:京急本線 鶴見市場駅 徒歩1分
・専有面積:20.65㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:RC造地上7階建/2階部分
・総戸数:41戸
・間取り:1K
・管理費:8,500円
・修繕積立金:3,788円
・CATV視聴料:324円
・インターネット利用料:1,080円
・築年月:2008年2月
・現況:賃貸中

間取図

賃貸状況

普通賃貸借契約で賃料70,000円、管理費5,000円の合計75,000円です。

そしてこちらも賃貸借契約が抵当権設定の後となっていますので、落札後に自分で使いたい場合は、現賃借人に退去をお願いする事ができます。(但し6ヶ月の猶予が必要となります)

一般売買での相場

裁判所の評価書の比準価格は1,324万円となっています。

こちらも私の感覚では現在の相場はもう少し高いように思います。
おそらく表面利回り6%前後なので、賃料から割り戻すと1,500万円前後といった所ではないでしょうか。

浴室

(3) 入札価格の検討

売却基準価額と一般取引相場の間で、ご自分の許容できる利回りから入札価格を決める事になりますが、リスク要因が少ないと落札価額も高くなりやすいです。

色々意見は有ると思いますが、単身者用の物件は利回りが低くても立地を優先した方が良いです。

退去後の空室期間が長くなると計算上の利回りとかあまり意味が無くなります。

元町商店街

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