コロナが落ち着いてきたらウクライナ紛争で先行きの見通しが難しいです。
将来不安だから不動産を買う人もいれば、心配なので不動産を売る人もいます。資産はキャッシュが良いのか？あるいは不動産が良いのか？人それぞれですね。
ただ世の中が大きく変動する時は大きく儲けるチャンスとも言えます。頭を冷静に保ちつつ、チャンスが来たら思いっきり良く行きましょう。
さて、今月の競売事例研究は区分マンションです。
マンション投資と言うとまずワンルームが頭に浮かびますが、ワンルームはライバルが多く競争が激しいです。
なのでワンルームをやるのであれば、とにかく駅近で賑やかな場所の物件を選びましょう。賃貸需要と、売却する際の売りやすさが大事です。
ワンルームよりも？
私がお勧めしたいのは、大は小を兼ねるということも有りますが、ワンルームよりも1LDK以上の二人以上で住めるタイプの物件です。ワンルームほど競争は少なく、むしろ需要の方が多いです。
賃貸後に自分で使う、あるいはリフォームして実需向けに売るなど可能で出口の幅も広がります。将来自分で使うと考えれば、物件選びもスムースですし気も楽です。
ファミリータイプの欠点は、利回りが低めで現状回復費用が高くなりやすいということでしょうか。
今回取り上げたのは売却済の物件です。実は事務所からも近いので私も入札を検討してました。横浜駅徒歩圏です。
3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。981.jp や BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
パーク・ノヴア横浜・弐番館 （２階）
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ268
・入札期間：2022/02/15 ～ 2022/02/22
・売却基準価額：10,250,000円
[物件情報]
・種類：区分マンション
・所在地：横浜市西区平沼1丁目21-17
・交通1：相鉄本線 平沼橋駅 徒歩3分
・交通2：京急本線 戸部駅 徒歩5分
・交通3：各線「横浜」駅 徒歩11分
・専有面積：45.83㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：SRC造地上9階建/2階部分
・総戸数：79戸
・間取り：1LDK
・管理費：12,190円
・修繕積立金：19,170円
・築年月：1987年10月
・現況：所有者占有中
[売却結果]
・売却価額：24,750,000円
・入札者数：27
・落札者資格：法人
小綺麗にリノベして賃貸、あるいは自己使用も良さそうです。また、便利な場所ですし事務所用途にも良いかもしれません。
築35年でちょっと古めなのですが、売却基準価額の1,025万円は安すぎですね。
これは以前にも書きましたが、売却基準価額の算出には、積算価格・比準価格・収益価格の3種類の評価方法を取り入れているからです。現在の状況では、この3つの中では比準価格が一番高くなります。
我々が普段見るのはほとんどが比準価格ですので結果として売却基準価額が安く見えるという事です。
落札価格は売却基準価額の2.4倍でした
室内の状態も悪くなさそうですし、管理費等の滞納も無い様です。さらに権利関係もシンプルなので、こういう物件は人気になります。何より価格が手頃です。
結果、2,000万円は超えると思いましたが、売却基準価額の1,025万円にたいして、売却価額は2,475万円となりました。
たぶん業者の仕入れがこの価格なので、なかなか中古マンションの値段も下がらない理屈ですね。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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