弊社の事務所は横浜なのですが、茨城に行ったり三鷹へ行ったりでばたばたしております。ちょっと涼しくなってきましたし、基本的に出かけるのが好きなのであまり苦労ではないです。
さて、今月の事例研究は、横浜駅徒歩圏の区分マンションです。売却基準価額は安いのですがどんな感じでしょうか？
まずは物件の情報です。
アールケープラザ横浜III 9階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 H31ケ189
・入札期間：2019/10/01 ～ 2019/10/08
・開札期日：2019/10/15
・売却基準価額：11,310,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地：横浜市神奈川区栄町２番地１０
・交通1：各線「横浜」駅 徒歩8分
・交通2：京急本線「神奈川」駅 徒歩3分
・専有面積：33.78平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：SRC11階建/9階部分
・間取り：1R
・管理費：7,580円
・修繕積立金：5,600円
・管理会社：株式会社合人社計画研究所
・総戸数：60戸
・築年月：2002年2月
・現況：所有者専有中（居住中）
物件について
横浜のポートサイド地区に存する比較的新し目のマンションです。
ポートサイド地区は横浜駅の東口側としては初期の頃から開発されてきた地域ですが、みなとみらい地区と比べるとイマイチぱっとしません。
とはいえなにしろ横浜駅に近いので便利なことは間違いないです。京急の神奈川駅に近いのも何気に便利だったりします。
現況について
物件調査報告書を見る限りでは、室内は結構荒れているようです……
自分で使うにしても、賃貸にするにしてもリフォームの予算はそれなりに確保しておく必要が有ります。
また、管理費等の滞納も結構ありますので注意が必要です。（滞納管理費等は落札者に支払い義務が有ります）
相場はどんな感じでしょうか？
あまり同等の部屋の取引事例が見つからなかったのですが、過去5年位を遡ると55万円/㎡ くらいでの成約事例が多いようです。ただし、ご存知のようにここの所マンションも値上がりが続いていました。
現在売出し中の物件は、7階の42㎡の1LDKが2,900万円の値付けです。これだと69万円/㎡くらいですね。本物件の33㎡だと単純に2,277万円です。
ちなみに裁判所の評価書の比準価格の資産では2,374万円となっています。
入札戦略の検討
売却基準価額は手頃な価格ですが、立地も良いですし磨けば光る物件だと思います。
リフォーム費用や滞納管理費、そして明け渡し費用なども加味して入札価格を検討してみて下さい。
2019/10/22 追記
売却基準価額の約1.69倍、19,140,000円で法人での落札でした。入札数は12件です。微妙な価格ですね。
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その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
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