夏休みの方も多いと思いますが、この暑さでは外へ行こうという気にはなれないですよね。
私はどうしても外出の必要がある時は、極力バスやタクシー、あるいは地下街を駆使して直射日光を避けてます。文字通り日陰者です。
さて、今月の事例研究は横須賀市の一棟RCマンションです。
売却基準価額は1,742万円と都心のワンルームマンションの様な価格ですがどんな物件でしょうか？
MSビル
・横浜地方裁判所横須賀支部 R05ケ32
・入札期間：2024/08/29～2024/09/05
・開札期日：2024/09/12
・売却基準価額：17,420,000円
・所在地：横須賀市鴨居二丁目40-16
・交通1：京浜急行本線「浦賀」駅 南東方 約2.3km（道路距離）
・交通2：「かもめ団地」バス停 徒歩約６分
・構造：鉄筋コンクリート造3階建
・種類：店舗・共同住宅
・築年月：1996年4月
・土地権利：所有権
・土地面積：214.56㎡ ※登記簿
・建物面積：377.46㎡ ※登記簿
・間取り：店舗×1室 + 1DK×4室 + 1SLDK×1室 + 2LDK×2室
・都市計画区域：市街化区域
・用途地域：第一種中高層住居専用地域
・建ぺい率・容積率：60%・200%
・接道：南側公道幅員約7.9m、西側公道幅員約5.9m
・施設：公営水道、都市ガス、公共下水
・現況：賃貸中
エリア・交通
公共交通機関は京急の浦賀駅まで約2.3kmと徒歩では厳しく、バスがメインの交通手段になると思います。
不便な場所ですが、それと引き換えという訳ではありませんが、南側が海で眺望がすごく良さそうです。
海からひな壇状になっていて、物件の道路を挟んで向かい側が公園、その先に一段下がって団地が有ります。
周辺も普通の住宅と結構な規模の団地ですので、交通は不便ですが寂しいところというイメージではないです。
また、観音崎などの観光地にも近くのんびり暮らすのには良さそうですね。
建物について
1996年築のRC3階建て。まだ耐用年数が残っていますね。
種類としては1階の一部に店舗が入っている共同住宅になります。
レジの部分はワンルームではなく1DKと2LDKでいい感じです。また、屋上にソフトバンクのアンテナが設置されています。
なお、「床が傾いている」「壁にひび」「雨漏りの痕跡」など、気になることが三点セットに記載されています。
RCでこのあたりの事象は結構いやな感じです。
賃貸状況について
現況調査報告書から賃料等を抜き出してみると次のような感じです。
- 101号室：56,000円
- 102号室：122,000円（店舗）
- 201号室：56,000円
- 202号室：52,000円
- 203号室：52,000円
- 301号室：51,000円
- 302号室：69,000円
- 303号室：40,000円
- 屋上アンテナ：40,000円
合計：538,000円 ※共益費等を含む
競売の場合は、抵当権が設定される前からの賃借人は賃借権が引き継がれますが、本物件の場合、102号室、201号室、202号室、302号室の賃借権が引き継がれることになります。
それ以外の101号室、203号室、301号室、303号室については退去していただくことが可能です。（ただし6ヶ月の猶予期間が有ります）
評価書より抜粋。1階店舗はデイサービスの様です。
入札戦略
さて、築29年のRCマンション、全8室満室稼働中、月額賃料538,000円、さらに角地で接道良好など並べて書くとすごく良さそうです。
賃料は年間だと645.6万円なので、売却基準価額の1,742万円で計算すると表面利回りは約37%となります。高利回りですね。w
利回り星人でなくてもここは飛びつきたくなりますが、気にしないといけないのは上記の「床が傾いている」「壁にひび」「雨漏りの痕跡」などの不具合です。
建物賃貸借契約において、建物の使用収益を行う上で必要となる修繕をする義務は、原則として、賃貸人が負担することになっています。
これは民法で「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められているからです（民法606条) 。
当たり前ですが、賃貸人は、賃貸建物を賃借人に使用収益させることの対価として、賃借人から賃料を収受しているのですから、賃料を請求する以上は賃貸建物を賃借人の使用収益に適する状態にした上で賃貸する義務があるということです。
そして、ご存知のように借地借家法で賃貸人からの賃貸借契約解除は難しいです。なので、賃借人が使用収益できないという状況を放置することはできません。すなわち、必要な修繕は賃貸人の義務となります。
何が言いたいかというと修繕費を資金計画に忘れずに入れておく必要があるということです。
本物件はRC構造ですので修繕費はそれなりの金額になることが予想されます。
この手の物件は落札価額をぴったり予想するのは難しいですが、いずれにしても修繕費を考慮した上での利回りを考えて検討しましょう。
全て自己使用するつもりであれば、自分が良ければ修繕も不要なのですが、本物件の場合は賃貸借契約を引き継がないとならない部屋が半分有ります。
それはそれとして海が正面に見えるって良いですね。
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