いよいよ夏が本気を出してきましたね。オリンピックや野球を見ながらゴロゴロしていたいものですが、なかなかそうもしていられません。
今月の事例研究は、藤沢市の区分マンションです。
なぜこの物件を取り上げたかというと、以前この物件のすぐ近くに住んでいたことがあって懐かしかったからです。先月と同じ個人的な理由で申し訳ありませんが、駅に近くとても便利な物件です。
ザ・フロント湘南藤沢 1F
・横浜地方裁判所本庁 R05ヌ195
・入札期間：2024/08/20～2024/08/27
・開札期日：2024/09/03
・売却基準価額：26,810,000円
・所在地：神奈川県藤沢市藤沢字中横須賀９７２番地１
・交通1：ＪＲ東海道本線「藤沢」駅 徒歩5分
・交通2：小田急江ノ島線「藤沢」駅 徒歩6分
・交通3：江ノ島電鉄「藤沢」駅 徒歩7分
・専有面積：76.74㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上14階建/1階部分
・総戸数：115戸
・間取り：2LDK
・管理費：13,200円
・修繕積立金：12,020円
・専用庭使用料：480円
・町会費：250円
・築年月：2006年1月
・現況：所有者占有中
エリア・交通
藤沢駅の周辺には商業施設や飲食店など多数有ってとても賑やかです。
JR東海道線なら駅まで徒歩5分で通勤通学にも便利だと思います。
また、藤沢駅には小田急線と江ノ電が来ていますので江の島方面も身近な地域となります。
実はこの物件のもう少し駅寄りのマンションに住んでいたことが有るのですが、家を出てすぐに駅な感じで本当に便利でした。
なお、東海道線は通勤通学で、江ノ電は観光客などで結構混むことが多いようです。
マンションについて
ファミリータイプで総戸数115戸と良い感じの規模のマンションです。
総戸数が少ないと1戸あたりの管理費や修繕積立金などの負担が多くなりやすいです。
施工は東急建設、2006年築で14階建て。
オートロック、宅配ロッカーと言った設備は一通りそろっています。ペット飼育も可能な様です。（使用細則有り）
部屋について
現況は所有者占有中ということですが、裁判所の現況調査報告書を見る限りでは、簡単なリフォームとクリーニングくらいで使えそうな雰囲気です。
築年数（約18年）を考えると水回り機器などはそろそろ入れ替えを考えたいところですが、状態は悪く無さそうなので当面の間修繕等でしのげるかもしれません。
なお、競売物件の内覧はほとんどの場合でできません。なのでこのあたりの状態は現場を見ての判断となります。
修繕も含めた資金計画にはゆとりを持たせておいた方が安心です。
もっとも自分で使う分には修理がすぐできなくても我慢すればよいだけですが。w
あとは階数が1階ということで好き嫌いがあると思います。
メリット・デメリットは有りますが、私的には専用庭はちょっとうれしいです。
価格について
同マンションの成約事例を調べました。
過去の取引事例を見ると平米単価で60～70万円/㎡といった所が多いです。
裁判所の評価書の比準価格が65万円/㎡としていますが、妥当な感じです。
なお、現在10階の2LDK（56.24㎡）の部屋が5,490万円で売り出されていて、平米単価だと97.6万円/㎡となります。
リフォームの有無など詳細不明ですが、現在の都心部のマンション価格高騰を反映したような価格ですね。
今回の物件の専有面積76.74㎡は内法の面積なので、一般的な壁心だと約80㎡くらいになると思います。
これを先程の平米単価（60～70万円/㎡）で換算すると4,800万円～5,600万円となります。
階数が1階という事ことを割り引いて考えると5,000万円前後が過去の取引事例の目安と考えてよいかと思います。
入札戦略
エリア的に湘南地区は強く、また権利関係のリスクが少なそうな物件なので、人気が出そう（＝落札金額は高くなる）です。
売却基準価額（2,681万円）はすごく安く見えますが、これにはからくりが有ります。
というのは、売却基準価額を算出する際に「積算価格」「比準価格」「収益価格」をそれぞれ算出して、その加重平均した価格を採用しているからです。
実際の現場では、このようなファミリータイプの場合は「比準価格」で決まることがほとんどです。
現在はマンション市場が盛り上がっていますので「比準価格」は「収益価格」や「積算価格」よりもだいぶ高くなっています。
なので、平均してしまうと現実の価格感と差が出てくるということになります。
なお、管理費等の滞納がたぶん150万円くらいあります。
これは落札者に支払い義務がありますので資金計画に入れておく必要があります。
48,689,100円で法人の落札でした。入札件数は16件です。
売却基準価額の約1.81倍、絶妙なところで決まりましたね。
好立地はやはり強めの価格で決まりますので、転売で大きな利益を取るのは難しそうです。
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