競売事例研究 安い理由は?

公園の桜

1都3県の緊急事態宣言は3月21日で解除されましたね。

街の様子はあまり変わりが無い様に思いますが、飲食店の営業時間がちょっと延びるのは助かります。さすがに20:00閉店だと厳しいです。


さて、今月の事例研究はマンションをいくつかピックアップしてみました。

競売に限らず安い物件は何か心配です。理由をはっきりさせた上で入札金額を検討しましょう。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。


(1) ライオンズマンション伊勢佐木長者町第2 4階

ライオンズマンション伊勢佐木長者町第2

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R01ケ654
・入札期間:2021/04/13 ~ 2021/04/20
・開札期日:2021/04/27
・売却基準価額:7,330,000円

[物件情報]
・所在地:横浜市中区弥生町一丁目5番地1
・交通1:横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅 徒歩3分
・交通2:JR京浜東北・根岸線「関内」駅 徒歩8分
・交通3:京急本線「日ノ出町」駅 徒歩10分
・専有面積:47㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:RC造8階建/4階部分
・間取り:2DK+S
・管理費:15,100円
・修繕積立金:14,250円
・築年月:1983年4月
・現況:所有者専有中(居住中)

間取図

やや築古ですが駅近のファミリータイプでスペック的には良さそうです。一般流通価格だと2,000万円以上の値が付くのではないでしょうか。

それでいて売却基準価額が733万円と格安です。ということはきっと何か有りますよね?

この物件の最大の注意点は滞納管理費等が多額になっていることです。
※滞納管理費等は落札者に支払い義務が有ります。

売却基準価額はその分を考慮してが低くなっていますので、入札金額を検討する際は十分に検討して下さい。

なお、本物件の周辺の地域には風俗店が多数有ります。周辺環境もしっかり確認しておくことをオススメします。

(2) ロータリーライフ石川町 11階

ロータリーライフ石川町

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R02ヌ46
・入札期間:2021/04/06 ~ 2021/04/13
・開札期日:2021/04/20
・売却基準価額:10,570,000円

[物件情報]
・所在地:横浜市中区松影町四丁目14番地6
・交通1:JR京浜東北・根岸線「石川町」駅 徒歩7分
・交通2:横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅 徒歩8分
・専有面積:73㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:SRC造11階建/11階部分
・間取り:3LDK
・管理費:20,410円
・修繕積立金:14,900円
・築年月:1989年11月
・現況:所有者専有中(居住中)

間取図

お洒落なイメージの石川町駅から徒歩8分、最上階の広いお部屋でこちもスペック的にはすごく良さそうです。

しかしながら売却基準価額は1,057万円とワンルームマンションみたいな価格です。滞納管理費もそんなに溜まっているわけでも有りません。

でもきっと何か有りますよね?

横浜の人はご存知だと思うのですが、本物件のエリアはいわゆるドヤ街です。簡易宿泊所が多くあり、そんな感じの人がうろうろしています。当然周辺環境もしっかり確認しておくべきなのですが、昼間に行った方が安心です。

うまく目的に合えばお得なのかもしれません。


2021/04/22 追記

開札結果は 33,880,000円 (入札数32で法人の落札)となりました。売却基準価額の3倍以上での落札です。ちょっと予想を超えてました。

(3) ナビューレ横浜タワーレジデンス 31階

ナビューレ横浜タワーレジデンス

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 H31ケ228
・入札期間:2021/04/13 ~ 2021/04/20
・開札期日:2021/04/27
・売却基準価額:65,980,000円

[物件情報]
・所在地:横浜市神奈川区金港町1番地11
・交通:各線「横浜」駅 徒歩5分
・専有面積:85.03㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:RC・S造31階建/41階部分
・間取り:2SLDK
・管理費:35,504円
・修繕積立金:10,500円
・築年月:2007年1月
・現況:使用者専有中(居住中)

間取図

ちょっと口直しに環境の良い?マンションです。

巨大ターミナル、横浜駅に唯一直結と言っても良いマンションです。一般市場での売出価格だとたぶん1億円を大きく超えるのではないかと思います。

売却基準価額は6,598万円ですが、特に落とし穴的な部分も見当たらないので欲しい人はどこまで勝負するかですね。

本物件は価格的に単純な投資には向かないと思います。どっちかというと、資産分散や相続対策用などですね。もちろん自分で住めば便利なこと間違いないです。

ちなみにナビューレは横浜市の中古マンション「価格上昇率」ランキングでだいたい1位か2位です。パークタワー横浜ステーションプレミアとの争いなのですが、こちらは横浜駅直結では無いですが徒歩4分です。

やはり立地は重要なポイントですね。建物はどうにかなっても立地は後からどうしようもありません。

横浜ポートサイド

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