年末がすごく忙しくてその分お正月休みはだらだらしてたのでなかなか調子が出てきません。
さて今月の事例研究は横浜市緑区のファミリータイプの区分マンションです。
土地建物に比べて区分マンションは相場を把握しやすく、またリスクも少なめなので競売初心者の方にもおすすめです。
その中でも、管理面などを考えると総戸数の多い物件が、管理費が安く抑えられたり管理体制が充実している場合が多いので良いと思います。
さらにブランドマンションであれば資産価値が安定している傾向があり尚良しです。
ところで土地建物の戸建の場合は、地形、境界、接道、建物などの状況次第でリスク要因が増え、検討項目が多くなり難易度も高くなります。
その分、妙味が出てきて面白い面があるのですが。
クリオレジダンス鳴居 8F
・横浜地方裁判所本庁 R06ケ250
・入札期間：2025/02/18～2025/02/25
・開札期日：2025/03/04
・売却基準価額：19,410,000円
・所在地：横浜市緑区白山一丁目9-1
・交通：ＪＲ横浜線「鴨居」駅 徒歩10分
・専有面積：66.19㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上14階建/8階部分
・総戸数：187戸
・間取り：3LDK
・管理費：15,210円
・修繕積立金：15,700円
・築年月：2003年8月
・現況：所有者占有中
エリア・交通
最寄り駅の鴨居駅までは徒歩10分ほどで、駅までの道のりは概ね平坦です。（←横浜では重要なポイントですね）
JR横浜線に馴染みのない方も多いと思いますが、鴨居駅は新横浜駅から八王子方向に2駅先にあります。
新幹線に乗るのもまあまあ便利ですし、快速の停車駅でもあります。
駅周辺は昔からあまり雰囲気が変わらず、商店街と新しい住宅地が混在した感じです。
マンションも増えている印象です。
北口方面で鶴見川を渡って少し行くと「ららぽーと横浜」があります。
結構大きなショッピングモールで買い物や食事など便利です。
本物件の有る南口方面はよくある駅前の感じで、駅周辺には、スーパー、ドラッグストア、飲食店などがあり、利便性は良いと思います。
マンションについて
ファミリータイプで、総戸数187戸と、ほどよい規模感です。
総戸数が少ないと1戸あたりの管理費や修繕積立金などの負担が多くなりやすいです。
クリオブランドなので分譲と管理は明和地所が行っており安心感があります。
2003年築のため、築年数は経過していますが、古さはあまり感じません。
ペット飼育可能で、エントランスのオートロック、24時間セキュリティシステム、宅配ボックスなどの設備も充実しているようです。
また、駐車場は100%完備で使用料は無料です。
部屋について
現在、所有者が占有しているようですが、裁判所の現況調査報告書を見る限りでは、簡単なリフォームとクリーニングで住めそうな状態です。
築年数（約22年）を考慮すると、快適に暮らすためには、水回り機器などはそろそろ交換を検討したいところです。
ところで競売物件の内覧はほとんどの場合でできませんので、室内の状態は落札後に現場を見ての判断となります。
従って修繕も含めた資金計画にはゆとりを持たせておいた方が安心です。
もっとも自分で住む場合はすぐに修理ができなくても我慢するという選択肢もあります。w
価格について
同マンションの成約事例を調べました。
過去の取引事例を平米単価で見ると50～60万円/㎡といった感じです。
60万円/㎡の事例はリフォーム済みの物件です。
また、裁判所の評価書における比準価格は56万円/㎡を想定しています。
参考までに、現在、1階の2LDK+S（65.22㎡ ※壁芯）、室内フルリフォーム済の部屋が3,980万円で売り出されており、平米単価は約61.0万円/㎡です。
本物件の専有面積66.19㎡は内法面積のため、一般的な壁心面積に換算すると約70㎡～72㎡程度になると思われます。
仮に50万円/㎡で換算すると3,500万円となり、この価格帯から上が市場価格の目安になると考えられます。
入札戦略
鴨居は特に人気の高いエリアというわけではありませんが、通勤通学に不便が無いのであればコストパフォーマンスは高そうです。
売却基準価額（1,941万円）は非常に安く見えますが、これは算出方法に理由があります。
裁判所が売却基準価額を算出する際は、「積算価格」「比準価格」「収益価格」をそれぞれ算出し、その加重平均値を採用しているためです。
実際の現場では、ファミリータイプの物件の場合、売却基準価額は「比準価格」で決まるケースが多いです。
現在の不動産市場は活況であるため、「比準価格」は「収益価格」や「積算価格」よりも高くなる傾向にあります。
そのため、加重平均値を採用すると、実際の相場と乖離が生じる可能性があります。
なお、管理費等の滞納は約70万円くらいになると推定されます。
落札者はこの滞納分の支払い義務を負うため資金計画に含める必要があります。
その他、権利関係は面倒が無さそうですので実需向けに高めで落札されそうに思います。
3,000万円以下で落札し、500万円程度でリフォームできれば良い感じですが、結果はどうなるでしょうか。
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