知り合いの業者が話していたのですが、契約が3件連続で外国人買主（中国系）だったそうです。
今後は競売もそんな感じになっていくかもしれませんね。
今月の競売事例研究は一棟収益物件です。
手頃な価格？の秦野市の一棟収益物件を取り上げてみました。
鶴巻温泉の店舗・共同住宅
・横浜地方裁判所小田原支部 R04ケ105
・入札期間：2023/06/08 ～ 2023/06/15
・開札期日：2023/06/21
・売却基準価額：8,935,000円
・所在地：秦野市鶴巻北一丁目
・交通：小田急小田原線 鶴巻温泉駅 徒歩5分
・土地権利：所有権
・敷地面積：96.81㎡ ※登記簿、他道路部分有り
・地勢：平坦、整形地
・用途地域：商業地域
・建ぺい率/容積率：80/400
・接道：東側公道 幅員約7.8m、北側公道 幅員約4.0m
・延床面積：288.87㎡ ※現況
・建物構造：鉄骨造4階建
・間取り：店舗事務所×2、1K×6
・設備：上水道、プロパンガス、浄化槽（下水道引込可）
・築年月：1989年4月
・現況：一部所有者占有中、一部賃貸中
・その他：地積測量図無し
エリアなど
小田急線の鶴巻温泉駅から徒歩5分の線路沿いに位置しています。
ちなみに鶴巻温泉といえば将棋で有名な旅館「陣屋」の最寄り駅です。
用途地域は商業地域で、それだけ聞くと賑やかな繁華街を想像しますが、そんな感じでも無いです。
スーパー、飲食店、コンビニ、ドラッグストアなども駅の周辺にありますので、共同住宅の立地としては悪くないと思います。
鶴巻温泉駅から新宿駅までは乗車時間1時間ちょっとくらいです。小田原駅までは約30分。
接道は東側・西側のそれぞれ公道の角地です。
電車の騒音・振動が気になるかどうかもポイントですね。
建物について
築34年、鉄骨造の4階建です。
残念ながら保守管理の状況はあまり良くないようで、現況調査報告書では雨漏りなどの指摘も有ります。
賃貸状況について
評価書によると次の様になっています。
・1階（店舗）：空室
・2階（店舗）：賃貸中 ※80,000円/月、学習塾
・301（1K）：空室
・302（1K）：空室
・303（1K）：空室
・401（1K）：空室
・402（1K）：空室
・403（1K）：賃貸中 ※42,000円/月、居宅
自分で使いたい場合
賃貸中の部屋についてですが、2階の店舗は抵当権設定の後の賃借権発生です。
なのでこの部分は賃借人に退去をお願いできます。（但し6ヶ月間の猶予期間が必要です）
もう一部屋賃貸中の403号室は、抵当権設定の前からの賃借権なので買主に対抗できます。
すなわち落札者自身で使用したい場合は退去のための交渉が必要となります。
価格について
商業地域の土地付きのビルで売却基準価額の 8,935,000円 というのは、ぱっと見ですごく安く感じますね。
価格帯でいえば、弊社の近くの横浜駅徒歩圏の築30年、20㎡程度のワンルームマンションがだいたいこんな価格で売り出されています。（表面利回りは7～8%とかでしょうか）
乱暴な計算ですが仮に空室が同じ家賃で全て埋まったと仮定すると、賃料合計は412,000円/月となります。
年間だと4,944,000円になるので売却基準価額で割り戻すと満室想定の表面利回りはなんと約55%です。www
ちなみに現況利回りも同様に計算すると、それでも約16%となり悪く有りません。
毎月のように書いていますが、売却基準価額は理論的に正しいのかもしれませんが、市場価格とは別物です。
本物件の場合、売却基準価額は積算価格だけで算出されています。
実際の取引価格を決めるときに重視される比準価格と収益価格は考慮されていません。
なお、売却基準価額は立地の環境的な面や、修繕費等のマイナスな点が反映されています。
入札戦略
秦野市ってアパート等の収益物件が出てもなぜか不人気なことが多いです。
とはいえ最寄り駅徒歩5分、小田急線は便利ですし東海大学も隣の駅です。
室内外を小綺麗にお化粧すれば賃貸もそこそこいけるのではないでしょうか。
評価書を見ると、おそらく今まで屋上や外壁、鉄部などの大規模修繕はされていないように思われます。
この費用と、現在空室となっている部屋を貸し出せるようにするまでの修繕・リフォーム費用を十分に検討しましょう。
投資目的であれば「最低限どこまでやるか」という見極めがポイントになります。
そして実際の周辺の賃料相場を調査の上、ご自分の資金計画でよくシミュレーションすることが大事です。
28,773,733円で法人の落札でした。入札件数は29件と人気です。
落札価額は売却基準価額の約3.2倍。売却基準価額はあてになりませんでした。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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