もうすぐ大連休ですね。日頃忙しい方も物件調査のチャンスです。目星をつけた物件が有る方はぜひ現地に足を運んでみて下さい。
お仕事の方はお疲れ様です。せっかくなので頑張って稼いで下さい。w
さて、今月の事例研究は、本厚木のファミリータイプの区分マンションです。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
まずは物件の情報です。
アトランティス本厚木 3階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所小田原支部 H30ケ202
・入札期間：2019/05/09 ～ 2019/05/16
・開札期日：2019/05/22
・売却基準価額：14,820,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地：神奈川県厚木市栄町２丁目
・交通：小田急小田原線「本厚木」駅 徒歩12分
・占有面積：87.83平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：鉄筋コンクリート造10階建/3階部分
・間取り：3LDK
・管理費：13,380円
・修繕積立金：13,930円
・管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
・総戸数：57戸
・築年月：2005年5月
・現況：所有者専有中
ゆとりの間取りです
壁芯だとたぶん90㎡越えの専有面積になると思います。このくらいになると各居室は6畳以上取れますのでゆとりを感じられるのではないでしょうか。
東京都心では最近3LDKでも60㎡台の専有面積の物件も見ますが、なんとなく圧迫感が有ります。
マンションの設備は2005年築ですので今風ですし、まだ古びた感じは無いと思います。管理会社も三井不動産レジデンシャルなので安心感が有りますね。
エリアについて
国道129号線の外側なのは難点ですが、本厚木駅までは徒歩12分ですので不便は無いと思います。本厚木駅まで行けばお店も沢山ありますし、マンションの近くにセブンイレブンも有ります。
電車は小田急線で新宿まで1時間弱です。
現況について
所有者居住中との事ですが、部屋は結構散らかっているものの大きな不具合は無い様です。
ただ、散らかり過ぎで壁とか床が視認できない箇所が多数有るようですのでそこはリスクですね。
また、現況調査報告書の執行官の意見で、次の記述が少し気になります。
「床にボールを置いたところ、…. 比較的ゆっくりした動きが認められたが…」
そんなに古いマンションでもないですし、そうそう傾いているとは考えにくいですが。
相場はどんな感じでしょうか？
おそらく同じ部屋だと思うのですが、任意売却で売出し中です。価格は2,880万円。そして平成27年に同じ専有面積の6階の部屋が2,800万円で成約しています。
どうしてもこの部屋が欲しければ任売で買ってしまうのも一つの手です。もう日があまりないので難しいかもしれませんけど。
入札戦略の検討
権利関係もシンプルですので、順当に高値で決まりそうに思います。
ただ、床の傾きとか、壁面や床の状況などは内覧して調査することができません。これはリスクとして割切るしか無いのですが、気になる方は普通に市場で購入してインスペクションを入れるとかした方が安心だと思います。
こういったリスク分をどれだけ入札価格に入れるかがポイントです。安全を取りすぎると落札できません。本当に欲しい物件が有ったら思い切って行かないとだめですが、その値段がリスクに見合うかどうかはよく検討した方が良いです。リスク許容度は人それぞれですし、ご自身でしか判断できません。
2019/05/24 追記
売却基準価額の約1.54倍、22,868,088円で法人での落札でした。入札数は14件です。
端数が独特ですが、自分ルールで端数を決めている方も結構多いです。ギリギリで負けるとくやしいので、端数は決めておいた方がメンタル的に楽かもしれませんね。
この物件は任意売却での売出し価格は2,880万円でしたので、約2割引きで買えたことになります。
室内を仕上げる手間や専有解除などのリスクを考えると、単純にこの2割分が丸々得な訳では無いですけど。
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弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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