マスクをしなくてよくなったとテレビで聞いて外へ出たら、歩いているほぼ全員がマスクしてました。
同調圧力に弱く流されやすい私はすかさずマスクを着用しましたが、もういいかげん外はマスク不要なのではないでしょうか。それとも皆さん花粉症？
今月の競売事例研究は賃借人有りのマンションを取り上げます。通常とはちょっと変わった感じの案件です。
ライオンズプラザヨコハマ戸部 9F
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ248
・入札期間：2023/04/04 ～ 2023/04/11
・開札期日：2023/04/18
・売却基準価額：21,840,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市西区中央1丁目28-13
・交通1：京急本線 戸部駅 徒歩2分
・交通2：相鉄本線 平沼橋駅 徒歩5分
・専有面積：86.89㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：SRC造地上9階建/9階部分
・総戸数：106戸
・間取り：4LDK
・管理費：35,500円
・修繕積立金：26,820円
・築年月：1989年2月
・現況：賃借人占有中
(1) 概要
京浜急行本線の戸部駅に近い場所のわりと大きめのマンションです。
築年はやや古いですが、タイル張りの外観はあまり古さを感じません。
最寄り駅に近くて便利ですが、さらには横浜駅やみなとみらいも徒歩圏の好立地です。
(2) 専有部分について
評価書の特記事項に「分譲時の904号室と905号室を接合・改装して新たに905号室とした」との記載が有ります。
区分マンションは勝手に共用部の壁を抜いたりとかはできません。接合の経緯などは管理組合に確認しておいた方がよいと思います。
なお、現況調査報告書の写真を見る限りでは室内の状況は悪くない感じです。
(3) 賃貸状況
月額賃料7万円との記載が評価書に有りますが、部屋の広さから考えても格安です。何か事情が有ったのかもしれません。
でも、これだと毎月の管理費と修繕積立金で賃料収入が無くなってしまいますね。
しかしながらこの賃借権は抵当権に遅れています。
なので落札者はこの賃借権を引き継ぐ義務は有りません。（明渡しに6ヶ月間の猶予は必要です）
ところで、借主は敷金14万円を差し入れた上に2年間の賃料を前払いしています。
この分はそのまま損になってしまうのでしょうか？
(4) 価格について
専有面積は内法で86.39㎡なので、一般的な壁心表記では90㎡超えになると思います。
築34年とはいえシャキッとしたマンションですし、売却基準価格の2,184万円は安く見えます。
これは売却基準価額の算出法に秘密が有ります。
本物件では、積算価格・比準価格・収益価格をそれぞれ算出して、それぞれに重みを付けて加重平均をとっています。
そのために、どうしても低くなりがちな積算価格と収益価格によって安い方に引っ張られてしまいます。
我々不動産業者がマンションの取引価格を決める際は、ほとんどの場合で比準価格を重視します。
実際に取引を成立させることが大事なので、そこが鑑定価格との違いです。
2023/04/18 追記
49,960,000円で法人の落札でした。入札件数は6件です。
落札価額は売却基準価額の約2.2倍。
結構良い価格になりましたが、リノベ再販の際に付ける価格から考えるとこれでも良いのかもしれません。
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