収益物件は賃料レベルの絶対値にご注意

アパート

ここ半年くらいなのですが、なぜかラーメンとカレーライスをそれぞれ週イチペースで食べに行くようになりました。

最近は、神座の「おいしいラーメン」と 有楽町のTOKIAビルの「インディアンカレー」がお気に入りです。どちらも大阪のお店のようなのですが、実は私の両親がともに大阪出身だからでしょうか?


さて、先日はアパートの利回りについてちょっと書きましたがもう少し補足します。

賃料のレベルの話なのですが、結論から言うとなるべく一部屋あたりの賃料は高いほうが良いと思います。

気になる物件の資料が届いたら、レントロールで各部屋の賃料のレベルを良く確認しましょう。地方へ行けば2万円台の家賃もそんなに珍しくはないですがここは注意が必要です。

アパート

家賃の高い部屋も安い部屋も水回りやエアコンなど一通りの設備は必要です。そして給湯器が壊れた、水漏れが発生した、エアコンが壊れた、などとなった時に一撃で10万円単位のレベルの出費が発生します。

また退去後の原状復帰でも、時代の流れで最近は退去する人にはあまり転嫁しにくくなっています。ここでもやはり結構な金額の出費の可能性は大きいです。

設備の修理や交換も、原状回復費も家賃が半分だからといって半額にはなりません。

さらに募集するときには賃貸需要が少ない所では仲介手数料の他に広告費を2ヶ月分とか用意しなくてはならない場合があります。

給湯器設置

そんな感じですので、例えば家賃が3万円以下とかのレベルだと、設備の修理や交換、あるいは退去が発生した場合に、そこでかかった費用を回収するのに結構な期間が必要となります。

そして単身者向けの物件はファミリータイプより頻繁な入退去の傾向が有ります。1年位で入退去されると、諸経費で赤字にもなりかねません。

ベランダ

さらに周辺相場よりも低い家賃の物件には属性がいまいちな方の割合が増える可能性が高くなります。そうなると滞納リスクなども増しますし、部屋の使われ方なども心配になります。

というわけで、物件を検討する際は表面利回りだけに目を向けずに、家賃のレベルの絶対値や入居者の属性などもしっかり確認しておいた方が良いです。

室内のゴミ

先日ちょっと書いた部屋の専有面積が狭いという事と、この家賃の絶対値が低いというのの2つが重なるとさらにリスクが高まります。


ここで言いたい事は、家賃が安い物件はダメだということではなく、リスクが高いのでより安く購入できないと、将来苦しくなる可能性が有るということです。いつの時代にも低い家賃の住宅の需要は必ず有りますし。

安易に考えずに色々なケースを想定してシミュレーションを繰り返し、納得行く投資をしましょう。

ロンチー

リスクが高い物件は安く買わないとだめです。不動産に限らず投資の世界では利回りはリスクの指標です。


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