投資は危険と言うけれど

虎ノ門

自宅からリモートでお客様と打合せをしていたのですが、向こうのお客様側では赤ちゃんが泣き叫んでいて大変です。声がよく聞き取れません。

そしてこちら側では先日購入した 鳩時計 が11:00で

 ポッポ~、ポッポ~、ポッポ~.......(11回)

と鳴きまくり、さらにその鳩を猫がにゃあにゃあ言いながら攻撃しています。すごく気が散ります。

やはり打合せなど事務所の方が落ち着きますね。

中目黒

さて、不動産や株式など種目は色々有りますが、投資を始めようとした時にご家族など身近な方から、危険だから止めろと言われる事も有るかと思います。

これは良くお話を聞いてみると「失敗する場合の想定がきちんと出来ていないから、なんとなく怖い」というパターンがほとんどです。


不動産屋なので不動産投資の話をしますが、投資の中でも不動産投資はミドルリスクミドルリターンになる事が多いと思います。

というのは、不動産の価格はゆるやかに変動するので投資資金が全損してしまうリスクは限りなく少ない上に、ある程度の賃料収入が入ってくるからです。衣食住は誰にとっても欠かせませんのでこの収益の仕組が急に無くなってしまうことも有りません。

キッチン

購入時の価格などによって収益の大小は有りますが、不動産投資は破綻しなければほぼ成功です。融資を使った場合でも時間はかかりますが、いつかは返済も終わります。

破綻しなければ成功と言うことは、最も心配な事は破綻のリスクということになります。

で、どういう場合に破綻の懸念が有るかというと、それは借入額(=返済金額)が多い場合です。


もちろん借入額が多ければ多いほど(自己資金の割合が少ない)ほど、いわゆるレバレッジが効いて効率の良い投資となります。「自己資金利回りが高まる」ってやつですね。

例えば仮に1,000万円で年間賃料収入60万円の物件を想定した場合、全額現金購入の場合は自己資金に対する単純な表面利回りは6%になります。

これを自己資金100万円、残り900万円を融資で調達した場合は自己資金に対して60%の利回りとなるわけです。(実際は利息分などの支払いがありますのでもっと低くなりますが)

アパート

そして上記の融資を使う人は、単純に全額現金で買う人が1物件しか買えないところを10物件買えることになりますので、規模も収入も10倍になります。諸費用や実際に借りられるかなどを単純計算した場合ですけど。

規模も収入も10倍なのでとても良い話なのですが、ここで破綻リスクを考える必要が有ります。この場合の破綻とは、具体的には銀行への返済が出来なくなるケースです。

この10物件を融資で購入の例では借入金合計は9,000万円(900万円×10)になります。そしてローンの方は仮に金利2%、期間30年だと毎年の返済は約400万円です。

これに対して賃料収入は600万円なので返済は可能なわけですが、もしなんらかのアクシデントで賃料収入が途絶えたり半減した場合はどこからか資金を補填しないと返済できず破綻ということになってしまいます。

銀行通帳

この例では自己資金の比率を10%として計算しましたが、この比率が低ければ低いほど投資効率は良くなりますが、破綻リスクが増大します。逆に高ければ高いほど破綻リスクは少なくなってきます。

賃料収入が途絶えたり半減したりするのはどういったケースかとあれこれ妄想するわけですが、可能性は決してゼロでは有りません。

廃屋

効率(収益性)を求めてローンましましでも良いのですが、万一に備えて手元資金や場合によっては借入枠を十分に確保しておくことが大事です。あるいは各種保険でアクシデントに備えるという考え方も有ります。

効率的に儲けたいのであれば、万一の時は破綻上等という前提での勝負も有りだとは思いますが、最悪のケースを想定してその覚悟を持つことは必要です。

元々、不動産投資は富裕層や地主さんのものでしたが、金利が低くなった事により、普通の人でも参加しやすくなってきました。持たない者が逆転するには勝負も必要ですが、失うものとの得失をよく考えておくべきです。

自分の立ち位置と投資方針を考えて、必要なリスクを取る。不動産投資を始めるには色々と検討すべきことは多いですが、まずはとにかく破綻の可能性を想定する事が大事です。

アパート

想定通り上手くいった場合にどうなるか、最悪の時にどうなってどう凌げるかを、場合によっては家族でよく話し合っておいた方が良いでしょう。

「よく分からないこと=怖い」なので、色々なパターンを想定してその対応まで検討しておけば恐怖は無くせるはずです。

もっとも、良くわからないから営業マンの言われるがままに特攻してしまったというパターンも有りますので、おおらかな?性格の人は注意ですね。

FOR RENT

自己資金が少なくて借り入れをする場合、毎月返済していくためには利回りがある程度以上無いと厳しいです。

しかしながら利回りはリスクの指標という面が有ります。利回りが高いという事は、その物件の資産価値は低いと考えるべきです。

一方、自己資金を多く持っている人は借り入れが少なく買えるので、利回りはある程度妥協できます。結果として資産価値の高い物件が買えることになります。やはり有利ですね。

ところで不動産投資は株式投資などと違い、運用の工夫や努力で収益をアップさせられる可能性も有ります。そうなると不労所得とは言い難いですが、それを面白いと感じられる人には合っていると思います。


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