利回りの高いアパートには理由が有ります

アパート

雨の中、新宿駅西口の喫茶店に打ち合わせに行ってきました。今どきめずらしい全面喫煙可のお店です。お店の構えも昔から変わっていないようで、タバコのニオイとともに絶滅危惧種となっている昭和の喫茶店を感じてなんか懐かしかったです。

喫茶店といえばスタバとかもおしゃれで美味しいですけど、席を自力で確保してから400円とか500円とか払って、自分で飲み物を運んでさらに帰るときは自分で片付けるとか「なんだかなぁ」と思います。やっぱりいつものルノワールの方が落ち着く年頃です。

喫茶店

さて、収益物件として一棟アパートを探していると妙に表面利回りの高い物件に出会うことがあると思います。

掘り出し物であればラッキーなのですが、めったに無いのが掘り出し物なので、ほとんどの場合は何か理由が有ります。

安くなっている理由で良くあることを思いついた順にいくつか書き出してみましたので、物件の資料などを見るときは注意してみて下さい。

アパート

接道状況が悪い(旗竿地など)

四角形の土地で一辺が道路に接していると、将来土地を分割して売却することができますが、旗竿地では分割できません。建築基準法で土地が原則2m幅以上接道してないと建築できませんので。また、全面道路と高低差が有ると不便です。

その他、前面道路が階段になっていたり、あるいは2項道路で幅員が狭く、自動車が進入できないケースが有ります。自動車が入れないと部材は手運びになるので建築コストもアップします。そもそも火事になったら消防車が入れません。

地形が悪い

なるべくきれいな四角が良いのですが、凸凹だったりいびつな形だと建築時に苦労します。土地の面積がすごく広ければ問題ないですけど。土地が斜面で高低差が有る場合もイマイチですね。

再建築不可

再建築不可の物件は建築基準法上の道路に2m以上接道していないことが多いです。原則建物の建替えができません。将来道路までの土地を買えるとかの見込みが有るとお宝になるかもしれませんが。

借地

土地の権利が借地権価格(地価の60~80%とかになります)となるのでその分安くなります。土地の所有権は無いので固定資産税は無くなりますが、地代の支払いが必要です。また、売買は建替え、改築などの際に地主さんに承諾料などに支払いが必要になることがほとんどですし、認めてもらえないことがあります。要するに面倒です。

築年数が古い

木造で築40年とかはしっかりメンテしていない場合は、買った後に結構お金がかかるかもしれません。自分の住む家なら良いですけど貸室の場合はオーナーに修繕義務が有ります。平成築と言っても場合によっては築30年以上ですね。

一部屋の面積が異常に狭い

一般論として、貸室の一部屋は狭くすれば狭くするほど利回りは上がります。部屋の面積が半分になったとしても家賃は半分にはならないからです。ただ、あまり狭くしすぎると使い勝手というか住みにくいので入居者募集に苦労します。一部屋が10㎡くらいで企画しているアパートも見かけますが、一部都心以外では厳しいと思います。

市街化調整区域

市街化調整区域内では原則建築はできません。ただ色々と例外があるので、都会に近い所では建築可能な場合も結構有ります。

猫とアパート

まだ色々ありますけど、心配な方は販売図面などの資料を見せて頂ければコメントしますのでお気軽にご相談下さい。

時間がたっぷりあって、色々と工夫をするのが好きな人は「難あり高利回り物件」にトライするのも楽しいかもしれませんが、特に忙しい人はあまり表面利回りに惑わされずに、利回りが多少低くても安心して持っていられる物件を選んだ方がストレスが無くて良いと思います。

もちろん勇者は借地で築古の物件や、再建築不可とかを思いっきり安く買って、投資資金回収できるまで持ち続けられれば勝ちとか、ご自分の投資方針次第ですけどね。


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