テレビで裁判所の執行官が主人公のドラマをやってますね。
ドラマと現実とはまたちょっと違うのでしょうけど毎週録画して楽しく視ています。
ちなみに競売の3点セットの現況調査報告書は執行官が作成しています。強制執行の際にもお世話になることになります。
今月の競売事例研究は鎌倉市の戸建です。土地広めです。
閑静な住宅地にマイホームを持ちたい人に好適だと思います。
鎌倉市今泉台五丁目戸建
・横浜地方裁判所本庁 R05ケ68
・入札期間：2023/09/12～2023/09/19
・開札期日：2023/09/26
・売却基準価額：13,470,000円
・所在地：神奈川県鎌倉市今泉台五丁目
・交通：JR東海道本線、他「大船駅」バス24分 バス停徒歩2分
・土地権利：所有権
・敷地面積：213.11㎡ ※登記簿
・地勢：平坦、整形地
・用途地域：第一種低層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：40/80
・接道：北東側公道 幅員約4m
・延床面積：102.45㎡ ※現況
・建物構造：木造瓦葺2階建
・間取り：4LDK
・設備：上水道、都市ガス、下水道
・築年月：1982年8月
・現況：所有者占有中
エリアなど
位置的には鎌倉市の東北部、鶴岡八幡宮の裏山？の向こう側の方面です。
鎌倉市と聞くとご存知の方は斜面や細い道路を想像しがちですがこちらは整った分譲地です。
大昔から人が住んでいた場所では無く、1960年代の高度経済成長期に開発されたそうです。
区画もきちんと整理されていて、緑も多くいわゆる閑静な住宅地です。
今泉町内会には立派なホームページが有りました。今泉台の事が詳しく書いてあり参考になります。
町内会の活動も活発なようですね。https://www.imaizumidai.org/
交通など
最寄り駅の大船駅からはバス便です。距離的には約4km。
距離で言えば北鎌倉駅の方が約2kmと近いです。さらに鎌倉駅までは4kmくらいですね。
本物件は標高80～100mくらいの高台に有ります。なのでいずれにしても駅までは下り、駅からは上りとなります。
大船駅や鎌倉駅まで出れば店舗などもたくさんありますので不便は有りません。
自動車、バイク、自転車などを好む方、あるいはタクシーが普段遣いできるような方であれば多少不便でも静かな住環境を満喫できると思います。
価格の相場
価格査定的には築41年の木造の建物は0円です。なので土地の価格で考えます。
相続税路線価は8.5万円/㎡で敷地が213.11㎡なので1,811万円。路線価は市場価格の8割想定なので0.8で割り戻すと2,264万円となります。
さらに物件近隣で同程度の敷地面積の物件の取引事例を見ると次の様です。
- 土地（古家付）：2,580万円で売出中
- 土地（古家付）：1,620万円で成約（令和4年）
- 土地（更地）：3,200万円で成約（令和3年）
- 戸建（新築）：5,180万円で売出中（2軒隣）
- 戸建（築27年）：2,230万円で成約（令和2年）
なお、一般的な土地の価格は更地想定なので建替えを検討している場合は解体費を割り引いて考える必要があります。
建物、建築の制限
用途地域が第一種低層住居専用地域であり、さらに町内会の協定が有ります。なので基本的には2階建ての専用住宅しか建てられないと考えておいた方が良さそうです。
建築確認の日付を見ると建物はギリ新耐震の様ですが、現状のまま使うのであれば落札後にインスペクションなど実施しておいた方が安心です。
ダメそうな箇所が事前に分かっていれば修繕も計画的に進めらます。
入札戦略
交通にやや難が有り、またいわゆる狭小住宅が建てられないので、ライバルとなる戸建分譲業者は少なめだと思います。
近年落札価額が売却基準価額の2倍を超えるケースが良く見られますが、そんなに事にはならないのではないでしょうか。価格帯としては1,500万円～2,000万円の間くらいで検討する感じだと思います。
建替を考えるのであれば、予算総額と建築費の見積もりから入札金額を逆算して考えればと思います。
また、建物をそのまま使うのであればマイホームとしてはリーズナブルな価格で手に入るのでは無いでしょうか。
なお、落札したい気持ちが強いのであれば自分の考える価格より上乗せした方が良いです。ライバルはみなさん同じ様な考えで動いてます。
22,054,000円で法人の落札でした。入札件数は9件です。
落札価額は売却基準価額の約1.63倍。平均的なところですが予想は外しました。
想定していたのよりちょっと高かったです。スミマセン。
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