収益物件の選び方、リスクの取り方など

のぞみ

大阪へ行ってきました。空いている車両を選んだら、一番後ろの車両になってしまったので、こんな写真が取れました。新幹線や飛行機は何歳になってもなんかワクワクします。

東京駅の新幹線ホーム

さて、今日は収益物件の話です。不動産投資に興味を持ち始めると、色々物件を探すわけですが、区分マンションから戸建、一棟アパート、一棟マンション、テナントビルなど色々種目が有って悩むところだと思います。

物件探しはご自分の投資方針と予算(借入可能額)などから考えていくと思いますが、その前にご自分の立場をよく把握するのが大事です。

立場を大きく分けると「すでにお金がある程度有ってそれを運用したい人」、そして「これから財産を作りたいので借入れでレバレッジを効かせてやりたい人」、この2パターンです。

さらには地主さんの資産防衛、相続対策といったパターンもありますが、それは今回は置いておきます。(これは税務問題が大きく関わってきますので長くなります)

一棟マンション

考え方の基本としては、すでにお金がある人はなるべく利回りが低めでもリスクの少なそうな良質の物件を探すのが良いと思います。

そして、これから借入で財産を作ろうとする方は、ある程度リスクをとっても利回りの良い物件を探す必要があります。借入の場合は金利の支払いが有りますので、金利+α以上の利回りが無いと成り立たないからです。そして取った分のリスクは努力と工夫でなんとか解決しないとなりません。どんな商売でもそうですがリスクを大きく取らないと大きくは儲かりません。

不動産投資は投資金額が高額ですから、一度の失敗が致命傷になる可能性が有ります。ですので、自分の取れる範囲のリスク以上には踏み込まない方が良いです。

もちろん、破産上等で最大限リスクを取って光速での資産拡大を目指すやり方も、自分で納得(=破産のリスクを取れる)していれば有りだと思いますけど。(むしろ全力で応援したい w)

一棟マンション

一般論になりますが、表面利回りはそのままリスクの指標です。利回りが相場より高い物件は何かしらのデメリットが有ると考えた方が良いです。例えば 接道状況が良くない、隣地境界に問題が有る、部屋がやたら狭い、違法建築、建物が長期間メンテされていない、不良賃借人、などなどです。

安いものには理由が有ると言うことですが、不動産はそれぞれ一つしかありません。さらに1対1の交渉で価格が決まりますので、まれに良質な物件だけど安いとか、だめそうな物件だけど高い、とか出てきてこれがまた面白いところです。 売却理由が「相続で急ぎ換金したい」とかだと、良い物件を安く手に入れることができるかもしれません。

しかし、すごくラッキーなケースは別として、基本的には「利回りはリスクの指標」と考えておいた方が危険を避けられる事が多いと思います。利回りが普通よりも良い物件があったら、「なぜ利回りがよいのだろう?」と考える癖を付けておく事をおすすめします。

この「利回りはリスクの指標」というのは、不動産投資に限らず株でも先物でも仮想通貨でも投資信託でも、投資案件はなんでもそうですね。

五反田
五反田のリスクの高い物件です w

要するに自分の取れるリスクの分をきっちり把握してから、投資をすることが大事だと思うのですが、そもそも何がリスクかを分からずに特攻してしまう方が多いのがたぶん問題です。

そのリスクをプロである仲介業者がきちんと説明しないと行けないのですが、業者的には売買が成立しないとお金にならないので、法律上言わなくても良いリスクは言いませんし、結構重要なことも契約前の重説でちょろっと言うだけだったりします。ノルマのきつい不動産会社ほどそんな傾向は強いと思いますので、残念ながらやはり自分で勉強して自衛することが大事なのでしょうね。

もっとも、私だって売却を依頼されたときは、どんな物件でもなるべく高く売ろうと頑張りますし、立場で色々変わりますよね。

と言いながらもまた例外も有って、あまり考えずに買った物件が偶然良かったり、さんざん勉強して考えて調査してから買った物件がなぜかトラブル続きということも有ります。こんなのも人生に似て面白いところです。(トラブル続きだと面白がってもいられませんが)

トンキニーズ

ところで、本当に良いと思う物件が出てきたら、多少高くても買ってしまった方が良いと思います。収益物件の場合は文字通り収益が毎月有るわけですから、ちょっと高いと思った値差の分も、数ヶ月~1年とかで補えてしまいます。ずっと物件を探し続けているよりは良さそうに思ったりします。


ご相談はお気軽にどうぞ。リスクもきっちり説明します。w

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