競売事例研究 アルカンシエル横浜山下公園

アルカンシエル横浜山下公園の外観

本日のメルマガで登場するマンションの所在地、中区山下町は、横浜市の中でも最高クラスに住所を書くのが簡単な町だと思います。

「中区山下町」

こういう簡単な住所って面倒くさがり屋にとっては何かにつけ、地味に楽でうれしいです。

そして、山下町には山下公園や中華街などが有り、なかなか面白い所です。

という事で、今月の事例研究は横浜市中区のマンションです。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。

まずは物件の情報です。

アルカンシエル横浜山下公園

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 平成29年(ケ)第264号
・入札期間:2018/02/06 ~ 2018/02/13
・開札期日:2018/02/20
・売却基準価額:10,560,000円

[物件情報]
・種別:区分所有建物
・敷地利用権:所有権
・所在地:横浜市中区山下町93番地
・交通1:みなとみらい線 / 日本大通り駅 徒歩3分
・交通2:みなとみらい線 / 元町・中華街駅 徒歩6分
・交通3:JR京浜東北・根岸線 / 石川町駅 徒歩9分
・占有面積:39.54平米 ※登記簿(内法)
・建物構造:鉄筋コンクリート造11階建/5階部分
・間取り:内部間仕切りが撤去されている(元はおそらく1DK)
・管理費:6,530円
・修繕積立金:6,400円
・管理会社:株式会社ディ・エム・シー
・総戸数:90戸
・築年月:2002年9月
・現況:空

間取図

アルカンシエル横浜山下公園の間取図

 

好立地でファミリータイプ中心のマンションです

ワンルームのいわゆる投資用マンションではなく、ファミリータイプの間取が中心の物件です。

2002年築ですのでマンション自体の設備や外観などもまあまあいけてる感じです。

中華街の北側、地下鉄の通る大通りから1本入った所に位置し、日常の買物なども含めて生活に不便は無いと思います。

交通は地下鉄みなとみらい線と根岸線が利用できます。

アルカンシエル横浜山下公園の地図

 

現況はどうでしょう?

現況は空きなのですが、内装工事が途中でストップしたままの状態のようです。

裁判所の現況調査報告書の写真を見る限りでは、浴室やキッチン等の設備も取り外されている状態です。

室内は何もないです。

アルカンシエル横浜山下公園の室内  アルカンシエル横浜山下公園の室内

おそらく浴室。

アルカンシエル横浜アルカンシエル横浜山下公園の浴室山下公園の室内

キッチンの有った場所?

アルカンシエル横浜山下公園のキッチン

 

相場はどんな感じでしょうか?

このマンションの取引事例を調べてみると、平成26年に4階の同じ様な面積の部屋で2,200万円(52.3万円/平米)での成約があります。

が、この地域の相場は最近特に上昇してきています。近隣物件の売出価格などを見ても、70万円/平米とかの値付けでもおかしくない印象です。

入札戦略の検討

この物件の最大の検討ポイントは、リフォーム途中という点にあります。

ここにかける予算は、バス、キッチン、床などのグレードによってだいぶ変わってきますし、賃貸にするか、自分で使いうかによっても変わってきます。

明け渡しに手間がかから無さそうな分、この内装の仕上げの予算をどうするか資金計画をしっかり考えておくことが必要だと思います。

もちろん売却基準価額にもこの内装が無い分は反映されていますので、その分を良く考えて入札価額を考えましょう。

評価書の記載の一部です。

個別格差

 

本物件にご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。


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弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。
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その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。
自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。

もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。

また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。
競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。
資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。

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競売事例研究 アルカンシエル横浜山下公園 への2件のコメント

  1. 陣原 壽明

    主に都内で物件を探している者ですが、
    山下町には惹かれました
    レバレッジが効くのであれば興味があります
    勿論頭金も用意出来ます
    投資向けでは無いでしょうか?
    内装にザックリ300万円近くかかりそうですが

    返信

    1. admin

      こんにちは。コメントありがとうございます。

      投資ということで、まず賃貸の状況ですが、昨年(平成29年)に同タイプの部屋で、月額賃料105,000円の成約事例が有りました。
      年間賃料だと126万円ですので、例えば表面6%で2,100万円の計算です。
      リフォーム費用にもよりますが、利回り的に考えるとそんなには美味しくないかもしれませんね。

      この物件はどっちかというと実需向けに仕上げて転売したい感じだと思います。
      場所とかは良いところですし(近所にハイアットのホテルも建築中です)、利回りだけでなく、資産的な価値も考えて入札額を検討するようでしょうか。
      結構高値が付きそうな気がします….

      返信

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